Chambre 1-7, 24 avril 2025 — 21/16040

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 149

Rôle N° RG 21/16040 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMOH

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

C/

[W] [R]

S.C.I. SEAPORT

S.C.I. FRANCH FANTASY

S.C.I. [Adresse 5]

S.C.I. SEA DREAM

S.C.I. SEA SHELL

S.C.I. SEA SHORE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Karim RAISSI-FERNANDEZ

Me Jean-marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 26 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03482.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire Maître [B] [G], administrateur judiciaire représentant la SELARL [B] [G], désigné à ces fonction par ordonnance du 22 Octobre 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Thibaut POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [W] [R]

né le 07 Octobre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SEAPORT, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. FRANCH FANTASY, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. [Adresse 5], demeurant [Adresse 2]

S.C.I. SEA DREAM, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. SEA SHELL, demeurant [Adresse 2]

S.C.I. SEA SHORE, demeurant [Adresse 2]

Toutes représentées par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

ui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [R] est propriétaire du lot n°3 (99 tantièmes sur 1815) au sein d'une petite copropriété, '[Adresse 5]', située [Adresse 2] à [Localité 3] (06), qui compte huit appartements dont six appartiennent à des sociétés civiles immobilières.

Par acte du 5 août 2019, M. [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, pour voir annuler en son entier l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2019 sinon certaines de ses résolutions, motif pris qu'il n'avait pas été procédé à la réduction des votes que justifiait la présence de plusieurs copropriétaires majoritaires n'en faisant en réalité qu'un seul.

Par jugement contradictoire du 26 octobre 2021, le tribunal a :

- accueilli les sociétés les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport en leur intervention volontaire à l'instance ;

- prononcé l'annulation de l'assemblée générale du 7 juin 2019 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires, les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shell et Seaport à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

- il n'avait pas été fait application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ;

- la copropriété était composée de 8 copropriétaires dont 6 sont des SCI ayant pour seul et même bénéficiaire économique M. [K] [I], situation qui lui assurait le contrôle de 1472 tantièmes des parties communes sur les 1815 existantes ;

- les SCI Sea Dream, French Fantaisy, Sea Shore, [Adresse 5], Sea Shells étaient détenues par la SCI Seaport qui elle-même était détenue à 100 % par M. [I];

- cela assurait une position dominante à M. [I] au sein de la copropriété ;

- il convenait de réduire la somme de ces voix, la démarche de M. [I] visant à court-circuiter les dispositions d'ordre public visant à