JUGE CX PROTECTION, 24 avril 2025 — 24/04506

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 4] JUGEMENT DU 24 Avril 2025

N° RG 24/04506 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LBTY

Jugement du 24 Avril 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [A]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT [Adresse 3] [Localité 6] représentée par madame [T]

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [A] [Adresse 1] [Localité 5] non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2010, l’établissement Archipel Habitat a donné à bail d'habitation à M. [S] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Un état des lieux à l'entrée a été dressé par les parties le 20 juillet 2010 et un état des lieux de sortie par procès-verbal d’huissier effectué le 11 octobre 2022.

L’établissement Archipel Habitat a adressé le 30 octobre 2023, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée par M. [S] [A] de payer la somme de 5 279,74€ au titre des dégradations locatives.

Faute d'accord amiable l’établissement Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 18 avril 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

-condamner M. [S] [A] au paiement de la somme de 3 703,74€ au titre des réparations locatives, - condamner M. [S] [A] au paiement à hauteur de 50% du procès-verbal d’état des lieux établi par huissier pour un montant de 94,72€, - condamner M. [S] [A] au paiement à de la somme de 100€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner M. [S] [A] aux dépens de l’instance et ordonner l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’établissement Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant ne plus avoir de nouvelle de M. [S] [A].

Bien que régulièrement convoqué, l’assignation ayant été remise à personne, M. [S] [A] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée ne comporte pas de réserves sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage et plusieurs remis à neuf deux mois avant l’entrée dans les lieux du locataire. Il convient de préciser que M. [S] [A] a occupé le logement durant 12 années et qu’à ce titre un coefficient de vétusté doit être appliqué aux dégradations constatées. Sur ce point, il sera souligné que le bailleur a déjà pris en compte cette vétusté, de nombreuses dégradations ayant été écartées par le bailleur en raison d’une vétusté retenue à 100%. Les réparations sollicitées concernent donc uniquement les dégradations pour lesquelles le bailleur estime qu’elles résultent d’un défaut d’entretien ou d’un m