JUGE CX PROTECTION, 24 avril 2025 — 24/01064

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur 24 avril 2025 Cour de cassation — JUGE CX PROTECTION

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 4] JUGEMENT DU 24 Avril 2025

N° RG 24/01064 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZ77

Jugement du 24 Avril 2025

[J] et [E] [D]

[B] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE aux époux [D] COPIE CERTIFIEE CONFORME à maitre PRENEUX Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Epoux [J] et [E] [D] [Adresse 2] [Localité 5] comparants

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [P] [Adresse 6] [Adresse 11] [Localité 3] représenté par maitre PRENEUX, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre MORIN, avocate au barraeu de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2020, Mme [V] [D] et M. [E] [D] ont donné à bail d'habitation à M. [B] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1]. Un état des lieux à l'entrée a été dressé par les parties le 18 juillet 2020 et un état des lieux de sortie le 8 juin 2022.

En l’absence d’accord des parties sur les sommes dues à l’issue du bail, Mme [V] [D] et M. [E] [D] ont demandé, par requête déposée le 23 janvier 2024, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir condamner M. [B] [P] au paiement de la somme de 746,57€ au titre des impayés de loyers et des réparations locatives.

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 6 février 2025.

A cette audience, Mme [V] [D] et M. [E] [D] ont maintenu leurs demandes en paiement précisant que M. [B] [P] était redevable de la somme de 142,65€ au titre des loyers impayés et 732€ au titre des dégradations locatives.

Par conclusions n°1 déposées à l’audience, M. [B] [P] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir: - juger que son préavis de départ, tel qu’adressé à Mme [V] [D] et M. [E] [D] s’est terminé au plus tard, le 30 juin 2022, - débouter Mme [V] [D] et M. [E] [D] de leur demande de paiement d’un loyer pour la période allant du 1er au 6 juillet 2022 inclus, - ordonner la compensation entre le dépôt de garantie versée par lui au jour de son entrée dans les lieux, correspondant à un mois de loyer, soit 560€ et entre le loyer dû au titre du mois de juin 2022, sollicité par les demandeurs pour un montant de 560€, - débouter Mme [V] [D] et M. [E] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - condamner Mme [V] [D] et M. [E] [D] à lui verser la somme de 240€ correspondant au remboursement des frais qu’il a engagés pour le changement des robinets du lave-mains des toilettes et de la cuisine, - condamner Mme [V] [D] et M. [E] [D] à lui verser la somme de 2 000€ au titre du préjudice moral, - condamner Mme [V] [D] et M. [E] [D] à lui verser la somme de 1 500 au titre des frais irrépétibles et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamener Mme [V] [D] et M. [E] [D] aux entiers dépens de la présente procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l’arriéré locatif :

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [B] [P] a adressé un courrier à Mme [V] [D] et M. [E] [D] les informant de son souhait de quitter le logement loué à l’issue du préavis légal de trois mois. M. [B] [P] expose avoir adressé un premier courrier à Mme [V] [D] et M. [E] [D] le 28 mars 2022 à [Localité 12], non réceptionné par ces derniers en raison d’un changement de domicile. M. [B] [P] a adressé un second courrier à ses bailleurs à leur adresse de [Localité 8]. Ce courrier a été présenté à Mme [V] [D] et M. [E] [D] le 7 avril 2022. L’adresse de [Localité 9] correspond à l’adresse des bailleurs figurant sur le bail. Il appartenait donc au locataire d’adresser son courrier de préavis à cette adresse. Le bail s’est donc terminé trois mois après la réception par les propriétaires du courrier précité, soit le 7 juillet 2022 et M. [B] [P] était donc redevable du loyer jusqu’à cette date, indépendamment de la date à laquelle il a réellement quitté le logement, en l’absence de relocation du logement jusqu’à cette date.

Les bailleurs produisent un décompte des impayés de loyers pour la période du 1er juin au 6 juillet 2022 d’un montant de 702,65€. Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 560€. M. [B] [P] est donc redevable à l’égard de Mme [V] [D] et M. [E] [D] de la somme de 142,65€, au titre des impayés de loyers.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives:

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

Mme [V] [D] et M. [E] [D] sollicitent la somme de 578,31€ au titre des dégradations locatives: travaux de peintures (562,21€), travaux d’électricité et de plomberie (10,90) et produits de nettoyage (5,20€).

- s’agissant des travaux de peintures: L’état des lieux de sortie mentionne dans l’entrée une “déchirure côté douche” et dans le séjour “papier abimé”. C’est deux observations ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée et relèvent donc du locataire.

L’état des lieux de sortie fait également mention de retouches de peinture sur la porte de la chambre 1 côté entrée. Or l’état des lieux d’entrée notait déjà que la peinture était abîmée au même endroit. Dans cette pièce, il est également noté un décollement de la fibre de verre du plafond sur 20 cm ainsi que des tâches de condensation. L’état des lieux d’entrée notait également un décollement de la fibre de verre sur 10 cm et des tâches grises à deux endroits. Ces deux dégradations (peinture de la porte et plafond) étaient donc déjà, au moins en partie, présentes lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée et semblent donc résulter de la vétusté et non d’un défaut d’entretien du bien par le locataire. Les réparations ne peuvent donc être mises à sa charge. Les autres observations sur l’état des lieux de sortie relatives aux revêtements muraux sont conformes à celles figurant sur l’état des lieux d’entrée. Au regard de l’ensemble de ces observations, il convient de retenir uniquement les travaux de peinture effectués dans l’entrée et dans le séjour, chiffrés dans le devis produit aux débats par Mme [V] [D] et M. [E] [D] à la somme totale de 156,91€ TTC. Conformément aux observations précédentes, les travaux concernant la chambre ne sont pas à la charge du locataire.

- Sur les travaux d’éléctricité et de plomberie: Mme [V] [D] et M. [E] [D] sollicitent le remboursement d’un tube LED pour un montant de 9. 90€, noté comme ne fonctionnant pas dans la cuisine dans l’état des lieux de sortie. Cette réparation doit être mise à la charge du locataire.

- Sur le remboursement des produits ménagers: l’état des lieux de sortie mentionne des moisissures dans le séjour, ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée et justifiant l’achat des produits ménagers à hauteur de 5,20€ pour nettoyer ces moisissures.

Au titre des dégradations locatives, la somme mise à la charge de M. [B] [P] s’élève donc à 172,01€.

Sur la demande de remboursement du remplacement des robinets effectué par M. [B] [P]:

M. [B] [P] sollicite le remboursement du remplacement des deux robinets du lave-main des WC et de la cuisine pour un montant de 240€ TTC.

M. [B] [P] ne justifie pas avoir informé les bailleurs du dysfonctionnement de ces robinets, ni avoir obtenu l’accord de ces derniers pour les remplacer. Sa demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral de M. [B] [P]:

M. [B] [P] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral déclarant que Mme [V] [D] et M. [E] [D] ont contacté son employeur pour avoir sa nouvelle adresse, le faisant passer pour un voleur et le contraignant à quitter son poste. Il ne verse aucune preuve à l’appui de ses déclarations pour justifier tant de la démarche prétendue de ses bailleurs, que de la réalité de son préjudice.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

M. [B] [P], succombant en ses demandes, sera condamné au paiement des dépens.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Condamné aux dépens, M. [B] [P] ne peut qu’être débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE M. [B] [P] à payer à Mme [V] [D] et M. [E] [D] la somme de 142,65€ au titre des loyers impayés,

CONDAMNE M. [B] [P] à payer à Mme [V] [D] et M. [E] [D] la somme de 172,01€ au titre des réparations locatives,

DEBOUTE M. [B] [P] de sa demande de remboursement du changement des robinets,

DEBOUTE M. [B] [P] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [B] [P] aux dépens

DEBOUTE M. [B] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par la vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE