Chambre Commerciale, 24 avril 2025 — 22/01062
Texte intégral
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/04/25
la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS
la AARPI OMNIA LEGIS
ARRÊT du : 24 AVRIL 2025
N° : 89 - 24
N° RG 22/01062
N° Portalis DBVN-V-B7G-GSFP
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 24 Février 2022
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265274992274780
COMMUNE DE [Localité 10]
Prise en la personne de son Maire en exercice dument habilité à cet effet et domicilié en cette qualité à la Mairie
[Adresse 7]
[Localité 10]
Ayant por avocat postulant Me Stéphanie BAUDRY, membre de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, et pour avocat plaidant Me David PINET, membre de l'ASSOCIATION LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284145469678
S.A.S. A.C.B. OPTIQUE
Société par actions simplifiées
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 5]
Ayant pour avocat Me Antoine PLESSIS , membre de l'AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 29 Avril 2022
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 07 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 28 MARS 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.
Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :
Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 24 AVRIL 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte notarié du 29 décembre 1979, la commune de [Localité 10] a concédé un bail à construction portant sur un terrain situé sur son territoire, [Adresse 9], préalablement déclassé du domaine public communal, à la société d'économie mixte Société d'Equipement de la Touraine (la SET), en vue de l'édification d'un centre commercial.
La convention, conclue pour une durée de 40 ans, a pris effet au 1er janvier 1980, pour atteindre son terme extinctif le 1er janvier 2020. Elle octroyait à la SET la possibilité de procéder à des cessions partielles de son droit, comme celle de louer libremement les constructions édifiées pour une durée ne pouvant excéder celle du bail à construction lui-même.
La convention prévoyait également en son article 7.15 que :
« En complément des dispositions des articles 7.6.2 [prévoyant l'extinction de plein droit de tous les droits consentis du chef du preneur] et 7.14 [aux termes duquel l'expiration du bail à construction entraînerait l'acquisition par accession, au profit du bailleur, de tous les bâtiments, aménagements et améliorations réalisés sur le terrain loué] qui sont en tant que de besoin ici confirmées en fin de bail à construction pour quelque raison que ce soit y compris en cas de résiliation, le bailleur prend :
- vis-à-vis des commerçants qui exploiteront effectivement à la date d'expiration du bail à construction et depuis trois années au moins un fonds de commerce en qualité de commerçants inscrits au registre du commerce dans l'un des locaux du centre commercial - à l'exclusion du ou des commerçants exerçant leur activité dans les locaux prévus pour le supermarché ou pour la banque - qu'ils soient cessionnaires partiels du présent bail à construction ou titulaires d'un bail commercial consenti par un de ces cessionnaires,
L'engagement, au seul choix du bailleur :
1° - soit, de leur payer une indemnité calculée comme en matière d'expropriation, mais n'indemnisant cependant ni la valeur des murs ou du droit au bail ou du pas de porte,
2° - soit de leur consentir pour le local qu'ils occupent un bail aux conditions habituelles avec un loyer correspondant à la valeur locative ».
Le 11 mars 1981, la SET a procédé à une cession partielle des droits tirés du bail à construction, en ce que ceux-ci concernaient le lot numéroté 24 du centre commercial Maurice Thorez, correspondant à un local ayant son entrée au [Ad