Civil JCP PROCEDURE ORALE, 28 avril 2025 — 24/01215

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

Minute : N° RG 24/01215 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GWRL NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [C] né le 07 Mars 1964 à LE HAVRE (76600), demeurant 12, Avenue Emile Dupont - 76610 LE HAVRE

Comparant, assisté de Me Constance LALAIN, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [I], demeurant 233 Bis rue de la Cavée Verte - 76620 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 17 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2018, Monsieur [G] [C] a donné à bail à Madame [E] [I] une maison situé 233 bis rue de la Cavée verte au Havre (76620), moyennant un loyer initial de 520 €.

Par acte d'huissier en date du 23 avril 2024, Monsieur [C] a fait délivrer à Madame [I] un commandement de payer la somme en principal de 4 251 € hors le coût de l'acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au mois d’avril 2024 ainsi que les taxes des ordures ménagères. Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2024, Monsieur [C] a fait délivrer à Madame [I] un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 6 000,29 € hors le coût de l'acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au mois d’avril 2024 ainsi que les taxes des ordures ménagères et de mise en demeure également de justifier l’occupation du logement.

Le 6 novembre 2024, Monsieur [C] a fait assigner Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de : - Prononcer la résiliation du bail, - Juge que Madame [I] est occupante sans droit ni titre, - Ordonner l'expulsion de Madame [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, - Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [C] la somme de 6 332,90 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2024, - Condamner Madame [I] au paiement à Monsieur [C] d’une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges en subissant les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à l’entière libération des lieux, - Condamner Madame [I] à lui payer la somme de 960 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 17 Février 2025 lors de laquelle l'affaire est évoquée, Monsieur [C], comparant en personne et assisté de son Conseil, Maître Constance LALAIN, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 528,90 € arrêtée au 28 février 2025. Il indique ne pas avoir de nouvelle de la locataire, que la boîte aux lettres déborde et que les compteurs ont été fermés. Il ajoute que la locataire a quitté les lieux sans au préalable lui remettre les clés ni lui délivrer congé.

Madame [I], citée par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025. MOTIFS

Sur la résiliation du bail

La demanderesse sollicite, à titre principal, la résiliation judiciaire du contrat de bail. Cependant, le bail contient une clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 23 avril 2024 à Madame [I]. Il convient donc de se fonder sur l’acquisition de cette clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, soit au moins 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, deux commandements de payer ont été délivrés à la locataire. Le premier en date du 23 avril 2024 et le deuxième commandement de payer et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement en date du 30 juillet 2024.

Le bailleur ne s’est pas expliqué sur la raison d’être de la délivrance de ces deux actes identiques qui font double emploi et donc ne se justifiaient pas. En conséquence, il convient de se fonder sur le premier commandement de payer pour examiner l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer en date du 23 avril 2024 visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [I] le 23 avril 2024 pour la somme de 4 251 € représentant les loyers impayés arrêtés au mois d’avril 2024. La locataire ne justifie pas de l'apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 24 juin 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [I], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 163 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [C] produit le détail de sa créance dont il ressort que la dette est d’un montant 8 528,90 € arrêtée au mois de février 2025 inclus.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme à Monsieur [C] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 520 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance à l’exclusion du coût du deuxième commandement de payer en date du 30 juillet 2024 d’un montant de 150,36 € et dont le bailleur n’a apporté aucune précision sur la raison d’avoir délivré ce deuxième acte identique à la locataire. En conséquence, cet acte dont l’utilité n’est pas démontrée restera à sa charge.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [I] est condamnée à payer à Monsieur [C] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [G] [C] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 233 bis rue de la Cavée verte au Havre (76620), donné en location à Madame [E] [I] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 juin 2024 ;

DIT que Madame [E] [I] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [I] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 233 bis rue de la Cavée verte au Havre (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à Monsieur [G] [C] une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges outre la revalorisation ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 8 528,90 € (huit mille cinq cent vingt-huit euros et 90 centimes) arrêtée au mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 6 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l’État, à l’exclusion du coût du deuxième commandement de payer en date du 30 juillet 2024 d’un montant de 150,36€ qui restera à la charge du bailleur ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 28 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE