1ère Chambre, 29 avril 2025 — 24/02580

1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/02580

N° Portalis

DBVL-V-B7I-UXP7

(Réf 1ère instance : 23/01064)

Mme [F] [U] épouse [N]

M. [Z] [N]

C/

M. [V] [B]

SAS MAISONS ET TERRAINS [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 21 octobre 2024, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 7 janvier 2025

****

APPELANTS

Madame [F] [U] épouse [N]

née le 3 novembre 1954 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Monsieur [Z] [N]

né le 14 février 1950 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Monsieur [V] [B]

né le 17 novembre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

SAS MAISONS ET TERRAINS [V] [B] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 753.295.765, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux eprésentés par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié du 13 novembre 1998, M. [V] [B] a acquis auprès de M. et Mme [Y] des parcelles cadastrées section DV n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées [Adresse 10], à [Localité 5]. Dans ce même acte, les vendeurs ont institué une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] restant leur propriété, laquelle clause précisait :

'À la demande de l'acquéreur aux présentes, toutes décisions concernant une modification de l'accès, notamment un changement de revêtement de cet accès ou toutes choses qui pourraient modifier son aspect ou son utilisation devront être prises en commun entre le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 2] et de la parcelle numéro [Cadastre 4].

Dans le cas où d'autres lots devraient par la suite être desservis par cet accès, le propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 4] devra être consulté et devra donner son accord afin que cela puisse se réaliser. Le propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] pourra passer toutes canalisations dans l'assiette du droit de passage, à charge bien entendu de remettre en état ladite assiette'.

2. Par acte notarié du 24 février 1999, M. [Y] a cédé la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2] (désormais cadastrée section DV n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) à M. [Z] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] (les époux [N]). Cet acte rappelait la clause de servitude stipulée dans celui du 13 novembre 1998.

3. Le 13 novembre 2021, les époux [N] ont signé avec la SAS Maisons et Terrains [V] [B] un compromis de vente portant sur la parcelle cadastrée section DV n° [Cadastre 2], sous plusieurs conditions suspensives, notamment d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt par l'acquéreur. Le contrat stipulait une clause pénale de 19.000 ' à la charge de la partie qui ne régulariserait pas la vente à l'échéance du compromis. La date de réitération par acte authentique était fixée au 30 juin 2022.

4. Une première demande de permis de construire, déposée par la SAS Maisons et Terrains [V] [B] le 29 décembre 2021, a été rejetée pour incomplétude. Une seconde demande, déposée le 18 mai 2022, a été rejetée au motif que 'la volumétrie du projet et le choix des matériaux notamment de toiture du projet de construction ne permettent pas de structurer un paysage bâti répondant aux dispositions du PLU'.

5. Un avenant a été régularisé entre les parties les 15 et 26 septembre 2022, aux termes duquel l'acquéreur s'engageait à justifier auprès des vendeurs du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire le premier jour ouvrable suivant la date de la signature de l'avenant par le vendeur.

6. Une troisième demande, déposée le 30 septembre 2022, a été rejetée au motif que 'le volume principal du projet situé en retrait de 2.00 m de la limite ne respecte pas un retrait au moins égal à la moitié de sa hauteur par rapport à la limite Est du lot'.

7. Par courrier recommandé du 17 janvier 2023, les époux [N] ont mis en demeure M. [B] de justifier du dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire et des démarches entreprises en vue de l'obtention d'un prêt.

8. Par acte du 15 mars