Chambre 1-1, 29 avril 2025 — 21/03789

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/ 193

Rôle N° RG 21/03789 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDFZ

[E] [F]

C/

[B] [B] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Layla TEBIEL

Me Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 21 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01235.

APPELANT

Monsieur [E] [F]

né le 12 Mars 1942 à [Localité 4] (58)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur [B] [O]

né le 02 Mai 1949 à [Localité 5] (RU), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

-2-

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 Février 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2016, M. [E] [F] et Mme [T] [C] épouse [F] ont signé un compromis avec M. [B] [O] par lequel les premiers se sont engagés à vendre au second un bien immobilier situé à [Localité 6] pour un prix de 540 000 euros, outre 60 000 euros de frais.

Le compromis de vente a notamment prévu :

- la réitération de l'acte sous la forme authentique au plus tard le 30 juin 2017,

- des conditions suspensives d'obtention de deux permis de construire, l'un pour une villa, l'autre pour l'extension des maisons existantes sur le terrain,

- une clause pénale d'un montant forfaitaire de 50 000 euros au cas où l'une des parties refuserait de régulariser par acte authentique.

Par courrier en date du 11 septembre 2017, M. [B] [O] a informé le notaire chargé de la vente qu'il n'entendait pas poursuivre l'acquisition, notamment car les clauses suspensives n'ont pas été levées au 30 juin 2017 et qu'il s'estimait fondé à se prévaloir de la caducité de l'acte.

Par acte d'huissier en date du 7 février 2019, M. [E] [F] a fait assigner M. [B] [O] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins, notamment, de le voir condamner à payer le montant de la clause pénale, ainsi que des dommages et intérêts.

-3-

Par jugement en date du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

débouté M. [E] [F] de l'intégralité de ses demandes,

condamné M. [E] [F] aux dépens de l'instance,

condamné M. [E] [F] à payer à M. [B] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a retenu qu'aucun avenant signé par les parties au compromis reportant la date de réitération de l'acte en la forme authentique au 30 octobre 2017 n'était produit, ni ne figurait dans le procès-verbal de difficulté du notaire du 29 janvier 2018, de sorte que la date du 30 juin 2017 devait être retenue comme étant la date de réitération de la vente, ayant valeur impérative entre les parties. Il a estimé qu'à cette date, toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente n'étaient pas remplies, notamment les deux conditions suspensives afférentes à l'obtention des deux permis de construire prévues dont il a jugé qu'elles avaient été réalisées postérieurement à la date convenue, sans que les retards observés dans leur réalisation soient exclusivement imputables à M. [B] [O], acquéreur. En conséquence, le tribunal en a déduit que M. [E] [F] ne pouvait réclamer le paiement à son profit de la clause pénale contractuellement stipulée en page 10 du compromis.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par M. [E] [F], alors que la clause pénale sanctionne le défaut de régularisation de l'acte authenti