Chambre 3-4, 30 avril 2025 — 21/06178

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/06178 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLCR

S.A.R.L. L'AMI SOLEIL

C/

[G] [T]

[M] [P] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

Me Cécile LEGOUT

Me Pierre VARENNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 25 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03002.

APPELANTE

S.A.R.L. L'AMI SOLEIL

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Pola RICHELME, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [G] [T]

né le 23 Mars 1960 à [Localité 8] BELGIQUE, demeurant [Adresse 2] BELGIQUE

représenté par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [M] [P] épouse [T]

née le 15 Septembre 1963 à [Localité 7] BELGIQUE, demeurant [Adresse 2] BELGIQUE

représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Lamy Provence a édifié un ensemble immobilier, aujourd'hui dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6].

Cet ensemble immobilier, composé de 170 villas, de terrains et équipements communs, ainsi que d'espaces ludiques et de loisirs, a été édifié en vue de son exploitation dans le cadre d'une résidence para-hôtelière.

Aux termes d'un acte authentique en date du 8 juillet 2002, la société Lamy Provence a vendu aux époux [M] [P] et [G] [T] une maison d'habitation au sein de cet ensemble immobilier, constituant le lot n° A2 du groupe d'habitations le [Adresse 3].

Cette acquisition était effectuée dans le cadre du dispositif fiscal incitatif prévu par les dispositions de l'article 261-D du code général des impôts, applicable aux investissements dans les résidences hôtelières ou para-hôtelières.

Il s'agit d'une maison à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec

un jardin attenant, ladite maison comprenant un séjour avec coin cuisine, 4 chambres, 1 salle de bains, WC et garage

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2002, les époux [M] [P] et [G] [T] ont consenti à la société l'Ami soleil un bail commercial sur leur villa.

Le bail prévoyait en particulier les conditions suivantes :

-concernant la destination contractuelle, une activité d'exploitation à caractère para-hôtelier d'une résidence,

-concernant les modalités d'exploitation, une exploitation se réalisant par la location meublée de logements dans l'ensemble immobilier, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la carte, à la clientèle, tels que le nettoyage des locaux ou la distribution de petits-déjeuners,

-concernant les loyers, si le locataire final était trouvé par le bailleur, le loyer versé serait égal à 62,5 % TTC du tarif public,

-concernant les séjours des occupants de l'immeuble loué, les séjours seraient déterminés suivant un tableau adressé par le preneur au bailleur chaque année.

Le bien immobilier a fait l'objet de locations meublées saisonnières par la société l'Ami soleil.

Des conflits se sont noués entre les bailleurs et la preneuse au sujet de divers points, notamment autour d'une supposée absence de transparence de gestion par la preneuse, d'un défaut de respect des barèmes des tarifs de location et notamment d'une baisse unilatérale sans concertation des loyers.

Par acte d'huissier signifié le 8 mars 2018, les époux [M] [P] et [G] [T] ont fait assigner la société l'Ami soleil devant le tribunal de grande instance de Draguignan en réparation de divers préjudices (en particulier au titre de dégradations locatives et d'un manque à gagner en lien avec une insuffisance de recettes).

Par jugement rendu le 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan s'est prononcé en ces termes :

-condamne la SARL l'Ami soleil à payer à M.[G] [T] et Mme [M] [P] épouse [