JCP BAUX, 25 avril 2025 — 24/04249

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 25 Avril 2025

N° RC 24/04249

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. JEANA, venant aux droits de la SCI BEL-GAZOU

ET :

[P] [X]

Débats à l'audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à : S.C.I. JEANA

Copie à : Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. JEANA, venant aux droits de la SCI BEL-GAZOU, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Monsieur et Madame [Z] [N] et [E], gérants de la SCI

D'une Part ;

ET :

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 1] non comparante

D'autre Part ;

RG 24/04249

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2019, la SCI BEL GAZOU a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à TOURS (37000) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 690,00 € charges comprises.

Par acte notarié du 17 mai 2023 rédigé par Maître [F], notaire à FONDETTES, la SCI BEL GAZOU a cédé le bien objet du bail à la SCI JEANA.

Le 21 juin 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [X] [P] par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [X] [P] ;

- dire et juger en conséquence que Madame [X] [P] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

- l'expulsion de Madame [X] [P] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- la condamnation de Madame [X] [P] au paiement de la somme de1 957,78 € au titre des loyers et charges en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- la condamnation de Madame [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers revalorisable à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, soit 700,00 € par mois ;

- la condamnation de Madame [X] [P] au paiement de la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exlusive les dépens d’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 5 septembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [X] [P] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, la SCI JEANA - représentée par Monsieur et Madame [Z] [N] et [E] - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 805,30 €, quittancement de février 2025 inclus. Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024 signifié à étude, Madame [X] [P] était ni présente ni représentée à l’audience. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 5 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 31 juillet 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 21 juin 2024 à Madame [X] [P] portant sur la somme de 1 773,30 € dont 1 548,78 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Madame [X] [P] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 juillet 2019, le commandement de payer délivré le 21 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 17 février 2025 faisant apparaître une somme de 5 805,30 € à la charge du locataire. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 224,52 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. RG 24/04249

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [X] [P] à verser à la SCI JEANA la somme de 5 580,78 € (5 805,30 € - 224,52 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, Madame [X] [P] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière. Il ressort du décompte susvisé que Madame [X] [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis mars 2024. II n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 22 août 2024 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [X] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit la somme de 700,00 € à compter du 22 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile Madame [X] [P], perdant le procès, sera condamné à verser à SCI JEANA la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Madame [X] [P]. PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne Madame [X] [P] à payer à la SCI JEANA la somme de 5 580,78 € (CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 février 2025 ; Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 août 2024; Dit que Madame [X] [P] est désormais occupante sans droit ni titre du logement; Ordonne en conséquence à Madame [X] [P] de restituer les lieux loués ; Dit qu'à défaut pour Madame [X] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [X] [P] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution; Condamne Madame [X] [P] à verser à la SCI JEANA une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 700,00 € (SEPT CENTS) et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit; Condamne Madame [X] [P] à verser à la SCI JEANA la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [X] [P] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection,