JCP-Baux d'habitation, 30 avril 2025 — 24/03777

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03777 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [Z] [P] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

A l'audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021, la société [Localité 5] HABITAT a donné en location à Monsieur [X] [N] un logement T3 n°206 au 2ème étage sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel charges comprises de 445,89 euros, payable à terme échu. Elle lui a en outre consenti la location d’un parking n° 19 annexe au logement et à la même adresse suivant contrat en date du même jour, le 7 décembre 2021.

Se prévalant d’un défaut d’assurance et d’impayés, par acte du 18 avril 2024, la société [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [N], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de justifier de l’assurance et de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail susvisé pour un montant total en principal de 2660,88 euros, coût de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que par acte du 2 août 2024, la société [Localité 5] HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : A titre principal, Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de ce contrat de bail et du logement et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [N] et de toute autre occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;En tout état de cause : Condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.660,88 euros représentant le montant des loyers et charges impayés au jour de la délivrance de l’assignation ;Le condamner en outre à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation du logement et du parking sans droit ni titre équivalente au montant du loyer et des charges soit 484 euros à compter du 19 juin 2024 sauf à parfaire ou diminuer jusqu’à libération effective des lieux ainsi que de fournir le justificatif d’assurance;Ainsi qu’au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure. Lors de l’audience tenue le 25 février 2025, la société [Localité 5] HABITAT représentée par Madame [Z] [P], salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en ce compris la production de l’attestation d’assurance et actualise la dette à la somme de 1 .727,88 euros hors SLS et hors frais. Elle fait état d’un paiement de 300 euros au mois de février 2025 inférieur au montant du loyer. Elle consent à l’octroi de délais de paiement sur la base de la proposition de Monsieur [N].

Monsieur [X] [N], comparant, reconnait le montant de la dette et précise avoir réglé plus que 300 euros. Il excipe d’un CDI rémunéré 1500 euros en précisant que son épouse ne travaille pas et perçoit 187 euros par la CAF pour 1 enfant. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence de 200 euros en sus du loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier reçue avant l’audience contient les déclarations reprises à l’audience. Il est indiqué que la réalisation d’une formation pour améliorer ses compétences a baissé les ressources de Monsieur [N], conjuguée à une saisie relative au paiement de la pension alimentaire. Il est également précisé qu’il est seul à assumer la charge d’une famille recomposée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité : Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société [Localité 5] HABITAT a signalé la situation d’impayés auprès de la CCAPEX le 11 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture et enregistrée le 5 août 2024 par voie électronique.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Chaque bail du 7 décembre 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de 2 mois s’agissant du bail principal du logement et d’un mois en l’absence de la production de l’attestation d’assurance. La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT a signifié le 18 avril 2024 à Monsieur [X] [N] par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail susvisé pour un montant total en principal de 2660,88 euros, coût de l’acte en sus ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance.

Il ressort des débats qu’au cours du mois suivant ce commandement de payer, il n’a pas été justifié par Monsieur [N] de l’assurance de sorte que qu’ il y a lieu de constater que les conditions des clauses résolutoires se sont trouvées réunies le 21 mai 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement et la production de l’attestation d’assurance : Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 2.883,73 euros après déduction des frais de contentieux de laquelle il convient en outre de 50 euros de frais et 1105,85 euros de SLS, soit une dette locative restante de 1.727,88 euros , non contestée par le défendeur. Monsieur [X] [N] sera donc condamné à verser, au titre des loyers, charges et indemnités, à la bailleresse la somme de 1.727,88 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision.

L’attestation d’assurance devra être produite dans les 8 jours calendaires de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement : La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats ainsi que le défendeur a repris des paiements partiels dont des règlements supérieurs au montant du loyer et inférieur au titre du mois de janvier 2025. En outre, les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il ressort des éléments du débat que Monsieur [N] bénéficie d’un revenu du travail stable.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [X] [N] à se libérer de sa dette conformément à sa proposition par le paiement de 11 échéances mensuelles successives de 150 euros, le solde devant être versé le 12ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 5] HABITAT sera suspendue à la demande de la locataire, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.  Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Monsieur [X] [N], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la société [Localité 5] HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 484 euros, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la société [Localité 5] HABITAT.

Sur les demandes accessoires : Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [N] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail ;

CONSTATE à compter du 21 mai 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans chacun des baux en date du 7 décembre 2021 conclus entre la société VALLOGIS devenue [Localité 5] HABITAT et Monsieur [X] [N] et portant sur un logement T3 n°206 au 2ème étage et un parking n° 19, le tout sis [Adresse 2] ;

ORDONNE à Monsieur [X] [N] de produire l’attestation d’assurance dans les 8 jours calendaires à compter de la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 1.727,88 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [N] à se libérer de sa dette en 11 mensualités successives de 150 euros, la 12ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée si Monsieur [X] [N] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.727,88 euros devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux susdésignés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter; * que la demanderesse puisse faire procéder à son expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [X] [N] soit condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 484 euros, et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,