Troisième chambre civile, 7 mai 2025 — 24-10.097

CIV. 3 CL COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 7 mai 2025 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 240 F-D Pourvoi n° W 24-10.097 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2025 La société Linda, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 24-10.097 contre l'arrêt rendu le 16 juin 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Montessori international Marseille, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à M. [S] [V], domicilié [Adresse 3], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile immobilière Linda, après débats en l'audience publique du 25 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 juin 2022), rendu en référé, la société civile immobilière Linda (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail commercial les 19 avril 2016 et 19 août 2018 à la société Montessori international Marseille (la locataire) pour une activité d'établissement scolaire, a délivré à celle-ci par actes des 23 juin 2020 deux commandements de payer des arriérés de loyers et de charges visant les clauses résolutoires insérées aux baux, puis l'a assignée, ainsi que M. [V], qui s'était porté caution solidaire des obligations de la locataire dans le bail du 19 avril 2016, en constat de l'acquisition de ces clauses, prononcé d'une mesure d'expulsion et paiement de provisions. Examen du moyen Enoncé du moyen 2. La bailleresse fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la locataire au titre des provisions à une certaine somme, alors « que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, adoptée pendant la crise sanitaire du Covid 19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ; qu'en retenant, pour limiter le montant des provisions octroyées à la SCI Linda au titre des loyers et charges impayés, aux sommes de 2 891,30 euros et de 2 103,69 euros, que la « SARL Montessori international Marseille avait subi, à l'évidence, une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination, pendant la période de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente » de sorte qu'il existait « une contestation sérieuse sur l'obligation au paiement de la SARL Montessori international Marseille de l'intégralité des loyers pendant la période de fermeture administrative des lieux loués, du 14 mars au 11 mai 2020 », quand l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, prise au moment de la crise sanitaire du Covid 19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, de sorte que l'obligation, pour la société Montessori international Marseille, de payer l'intégralité des loyers et charges dus n'était pas sérieusement contestable pour cette raison, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1722 du code civil : 3. Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. 4. L'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié). 5. Pour limiter le montant des provisions allouées à la bailleresse, l'arrêt retient que la locataire a subi une perte partielle de la chose louée entre le 14 mars et le 11 mai 2020, période correspondant à la période de fermeture administrative des lieux lo