JCP REFERES, 13 mai 2025 — 24/04180

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04180 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TPRQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

[T] [E]

C/

[D] [Y]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Mai 2025

à Mme [T] [E]

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [Y], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 6 novembre 2011 , Madame [T] [E] a donné en location à Monsieur [D] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 12]), moyennant un loyer actuel de 682,69€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 5 août 2024, en vain.

Par acte du 5 novembre 2024, dénoncé le 6 novembre 2024, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Madame [T] [E] a fait assigner en référé Monsieur [D] [Y] afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.712,22€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 octobre 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge, ‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 7 février 2025.

Madame [T] [E], comparante en personne maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.268,67€ arrêté au 31 janvier 2025. Elle explique que cette situation lui est préjudiciable car ce loyer constitue un complément de retraite.

Monsieur [D] [Y] , assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

Par courrier parvenu au greffe de la juridiction le 25 février 2025, Monsieur [D] [Y] demande le renvoi de l’affaire afin de lui permettre de se présenter car il était hospitalisé et en justifie. La réouverture des débats était ordonnée à l’audience du 14 mars 2025 afin de permettre à Monsieur [D] [Y] et à Madame [T] [E] de produire un décompte actualisé au jour de l’audience.

Madame [T] [E], comparante en personne, indique que le locataire a repris le paiement des échéances courantes mais qu’aucune solution saitisfaisante n’a été trouvée pour apurer la dette locative alors qu’elle est relancée par le syndic pour le paiement des charges de l’immeuble qu’elle ne peut honorer du fait des impayés. Elle actualise sa créance à la somme de 3.072,29€ arrête au 14 mars 2025. Elle maintient donc ses demandes.

Monsieur [D] [Y], arrivé en retard à l’audience et après le départ de son bailleur sollicite des délais de paiement et propose d’apurer sa dette à raison de 50€ par mois. Il indique être au RSA et explique avoir été victime d’un infarctus et espère obtenir l’AAH. Il précise qu’il ne peut se nourrir que grâce au Resto du Coeur. La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 6 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 7 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés : Madame [T] [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé 6 novembre 2015, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 août 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 5 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 5 octobre 2024.

Sur la demande de délai L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle dispose “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Dans le cas présent, Monsieur [D] [Y] a repris le paiement des loyers courants mais ne dispose pas de revenus suffisant pour apurer sa dette locative dans le délai de 36 mois, car au jour de l’audience il est bénéficviaire du RSA et espère obtenir l’Allocation Adulte Handicapé qui ne lui permettra pas davantage d’augmenter ses mensualités de remboursement, le logement étant trop cher pour ses ressources. Sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire : Monsieur [D] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 3.072,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 mars 2025 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [E] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [Y] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens Monsieur [D] [Y], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 octobre 2024,

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [D] [Y] à payer à Madame [T] [E] la somme de 3.072,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 5 octobre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Madame [T] [E] par Monsieur [D] [Y] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [Y] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés1 [Adresse 9] à [Adresse 11] ([Adresse 5]), et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à Madame [T] [E] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le Juge