1ere Chambre Section 1, 14 mai 2025 — 23/01519

14/05/2025

ARRÊT N° 25/205

N° RG 23/01519

N° Portalis DBVI-V-B7H-PM6Y

SL - SC

Décision déférée du 06 Février 2023

TJ de TOULOUSE - 20/00879

A. KINOO

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 14/05/2025

à

Me Gilles SOREL

Me Nicolas DALMAYRAC

Me Laura VIALLARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

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APPELANTE

SCI MARINA-ROMAIN

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la Sarl ACANTYS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Laura VIALLARD de l'AARPI LEXVIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Le 20 mars 2015, Maître [U] [F], notaire, a reçu l'acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] (31), à la requête de la Société civile immobilière (Sci) Alcaraz, laquelle était propriétaire de l'intégralité de l'immeuble et a entendu le soumettre au régime de la copropriété avant la mise en vente des lots.

L'immeuble a été divisé en 4 lots numérotés de 1 à 4.

- Lot n°1 : une réserve située au rez-de-chaussée du bâtiment A, à laquelle ont été attachés les 77/1000 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 137/1000 tantièmes spéciaux du bâtiment A,

- Lot n°2 : un local professionnel situé au rez-de-chaussée des bâtiments A et B, auquel ont été attachés les 485/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, les 80/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A et les 1000/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B,

- Lot n°3 : un appartement situé au rez-de-chaussée, premier et deuxième étages du bâtiment A avec les 437/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 781/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

- Lot n°4 : un cellier situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, avec les 1/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 2/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A.

Par acte authentique du 20 mars 2015, la Sci Alcaraz a vendu à M. [N] [H] les lots n°3 et n°4.

Cet acte stipule en page 19 : « Il est expressément convenu que si dans l'avenir le vendeur ou le propriétaire du lot 2 souhaite modifier la toiture actuelle du bâtiment B dont il détiendra l'intégralité des millièmes, et que cette modification entraîne la création d'une toiture-terrasse, le propriétaire du lot n°3 aura la jouissance exclusive et privative de cette terrasse.

Le tout aux conditions suivantes :

- obtention par le propriétaire du bâtiment B de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires sur les travaux à réaliser ;

- obtention par le propriétaire du bâtiment B des autorisations d'urbanisme en la matière purgées de tous recours ;

- réalisation effective par le propriétaire du bâtiment B d'une toiture terrasse dont les caractéristiques techniques permettront de manière effective une utilisation par le propriétaire du lot n°3. Ces prescriptions étant établies par un architecte ou un homme de l'art.

Il est ici expressément précisé que le propriétaire du bâtiment B n'a pas d'obligation de réaliser une telle modification de toiture en toiture-terrasse et n'a pas non plus l'obligation de réaliser une toiture-terrasse qui puisse être effectivement utilisée par le propriétaire du lot 3.

Ce que le propriétaire du lot 3 reconnaît expressément.

Il est convenu que le règlement de copropriété devra faire l'objet d'un modificatif afin de constater cette situation de manière officielle aux frais de l'acquéreur.'

Par acte authentique du 30 octobre 2015, la Sci Marina-Romain a acquis de la Sci Alcaraz les lots n°1 et n°2, local professionnel dans lequel est exploitée une boulangerie.

Cet acte stipule en page 10 les mêmes clauses que celles reprises ci-dessus dans l'acte authentique de vente au profit de M. [H].

A la suite d'un sinistre catastrophe naturelle de type grêle survenu au mois de mai 2016, M. [V] [R]