Chambre 10, 15 mai 2025 — 23/02864

MINUTE N° 3/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Copie par lettre simple

aux parties et au

Commissiaire

du Gouvernement

Le 15 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02864 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-ID5K

Décision déférée à la cour : 02 Juin 2023 par le juge de l'expropriation du Bas-Rhin

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

L'ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ALSACE pris en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 5]

représenté par Me MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

Madame [F] [D] épouse [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me SPIESER-DECHRISTÉ représentant la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour

plaidant : Me LAURENT, avocat au barreau de Strasbourg

EN PRÉSENCE DE :

La DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DU BAS-RHIN - SERVICE DU DOMAINE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

sise [Adresse 6]

représentée par M. Pierre HEYD, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

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ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [F] [D], épouse [X] est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré section [Cadastre 4] n° [Cadastre 7], d'une superficie de 909 m², comprenant une maison d'habitation et une dépendance.

Elle a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à l'Eurométropole pour un prix de 675 000 euros, outre 32 400 euros de frais d'agence. L'Etablissement public foncier d'Alsace, a exercé le droit de préemption, sur délégation de la présidente de l'Eurométropole, le 11 février 2022, au prix de 510 000 euros frais d'agence en sus.

Mme [X] ayant refusé cette proposition, l'EPFA a saisi le juge de l'expropriation le 13 avril 2022 aux fins de fixation judiciaire du prix.

Les parties ont maintenu leurs demande et proposition de prix. Le commissaire du gouvernement a proposé un prix de 510 000 euros.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 29 juillet 2022.

Mme [X] a demandé en dernier lieu la fixation du prix à 863 550 euros.

Par jugement du 2 juin 2023, le juge de l'expropriation du département du Bas-Rhin a fixé à 677 205 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à Mme [D], épouse [X], en valeur libre, frais d'agence d'un montant de 32 400 euros, en sus, à la charge de l'EPFA et l'a condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge de l'expropriation a rappelé que la fixation du prix d'acquisition se faisait comme en matière d'expropriation, et en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Après avoir fixé la date de référence au 3 août 2021, date d'opposabilité aux tiers du PLUi de l'Eurométropole approuvé le 25 juin 2021, il a retenu que le terrain devait être qualifié de terrain à bâtir ; qu'il était surbâti d'une maison à rénover, située en retrait de la route, sur une voie passante - embranchement d'accès à l'autoroute - ; qu'il comportait une dépendance présentant des fissures en façade, ainsi qu'une serre.

Il a relevé que le diagnostic n'avait pas révélé la présence d'amiante mais une unité de diagnostic contenant du plomb, outre des anomalies concernant les installations de gaz et d'électricité. Il a retenu comme éléments de plus-value : l'emplacement, la proximité de commerces, des ligne de bus, la superficie, la présence de grandes pièces

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et de combles aménageables, d'un sous-sol complet, l'absence d'amiante, et comme éléments de moins-values : le fait qu'il s'agit d'une maison à rénover, située sur une voie passante, classée E en matière de consommation énergétique, l'installation électrique devant être mise aux normes.

Le juge de l'expropriation a constaté que la maison n'étant pas louée, elle devait être évaluée en valeur libre. Il a tout d'abord écarté la méthode d'évaluation dite du 'compte à rebours', puis a procédé à une évaluation du bien selon la méthode 'type de construction t