Chambre 26 / Proxi fond, 9 mai 2025 — 24/08708

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 9] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02

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REFERENCES : N° RG 24/08708 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6KT

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

S.A.S. FONCIER DU MOULIN VERT Venant aux droits de SCIPA

C/

Monsieur [W] [D]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 24 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIER DU MOULIN VERT Venant aux droits de SCIPA [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES BENCHETRIT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 8] Présent et assisté de Me Sandrine BELISE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024011472 en date du 30-09-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES BENCHETRIT Me Sandrine BELISE

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 1 avril 1991, la SCI de Participation et d'Administration aux droits de laquelle vient la SAS Foncière du Moulin Vert a donné en location à Monsieur [W] [D] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 682,80 F, outre provisions sur charges. La SAS Foncière du Moulin Vert a fait délivrer à Monsieur [W] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 946,12 € selon décompte arrêté au 29 mai 2024. Par notification électronique du 3 juin 2024, la SAS Foncière du Moulin Vert a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant citation délivrée à étude le 24 septembre 2024, la SAS Foncière du Moulin Vert a attrait Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SAS Foncière du Moulin Vert a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SAS Foncière du Moulin Vert, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [W] [D] ;De supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; De condamner Monsieur [W] [D] au paiement des sommes suivantes :3 643,30 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 25 septembre 2024, la SAS Foncière du Moulin Vert a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 24 février 2025 après un renvoi du fait de la production tardive de conclusions par le conseil de Monsieur [W] [D]. Lors de l'audience, la SAS Foncière du Moulin Vert représentée par son conseil indique se désister de toutes ses demandes et estime que ce désistement est parfait, notamment car elle l'avait formée dès la première audience, qu'il s'agit d'une procédure orale et que dès lors, les demandes de Monsieur [W] [D] ne sont pas recevables. Subsidiairement, elle considère l'argumentation de ce dernier infondée et sollicite le débouté de ses demandes. Elle indique que le commandement de payer n'est pas nul car d'une part, la coquille manuscrite quant à la date sur l'acte n'a pas empêché le locataire d'être informé et même d'écrire au commissaire de justice, et que d'autre part elle n'était pas informée du mariage de celui-ci et n'avait ainsi pas à attraire sa conjointe dans la cause. En tout état de cause, elle fait valoir que la délivrance de l'assignation était fondée puisque la dette était due et n'a été soldée qu'en cours de procédure, et qu'ainsi, cet acte devait être payé par le locataire. Elle précise que les dépens ont été payés par celuici lorsque la dette a été soldée. Monsieur [W] [D], assisté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge : De constater et prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et dès lors, la nullité de la présente procédure ;Subsidiairement, de juger que les demandes de la SAS Foncière du Moulin Vert se heurtent à des contestations sérieuses et la débouter de ses demandes ;À titre infiniment subsidiaire, de suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire;En tout état de cause, constater qu'il n'existe plus de dette locative depuis le 6 janvier 2025 ; accorder rétroactivement des délais de paiement à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu'au jour de l'audience ; débouter le bailleur de ses demandes au titre de l'article 700 et des dépens.In limine litis, Monsieur [W] [D] fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul pour les raisons suivantes : il comporte une fausse date de délivrance ; il n'a pas été délivré à son épouse co-titulaire du bail ; il comporte une erreur de base légale et une erreur sur le délai indiqué au locataire pour solder la dette ; le décompte joint est arrêté au 30 mai 2024, soit un mois avant la délivrance du commandement et comporte des erreurs sur la somme due. Dès lors, il considère que cette nullité entraîne nécessairement la nullité de l'assignation délivrée et celle de la procédure subséquente. Sur le fond, Monsieur [W] [D] fait valoir que la dette locative est née du fait du bailleur luimême, qui a tardé à envoyer à la CAF l'attestation de loyer sollicitée, entraînant une suspension de l'APL. Il indique qu'en outre, le montant des charges n'est pas justifié. Il considère que la SAS Foncière du Moulin Vert est dès lors de mauvaise foi, ce qui fait obstacle à toute mise en œuvre de la clause résolutoire. Enfin, il sollicite, si la procédure n'était pas déclarée nulle, que des délais rétroactifs du jour du commandement de payer à celui de l'audience lui soient accordés. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est indiqué que Monsieur [W] [D] a été en rupture de droits auprès de la CAF notamment du fait de difficultés avec son dossier de demande de retraite, mais que son RSA a été rétabli depuis novembre 2024 et l'APL en janvier 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA PORTÉE DU DÉSISTEMENT ET LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES RECONVENTIONNELLES Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. L'article 396 précise que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. En l'espèce, dès la première audience en date du 27 janvier 2025, Monsieur [W] [D] a fait état d'une exception de nullité et d'une défense au fond, et son conseil a indiqué qu'il comptait verser des conclusions. Ces éléments ont été évoqués oralement, et ne reposent pas sur lesdites conclusions qui n'ont d'ailleurs pas été déposées ce jour. Le renvoi a été prononcé précisément pour permettre au demandeur d'en prendre connaissance. Les demandes de Monsieur [W] [D] ont ensuite été renouvelées lors de l'audience du 24 février 2025, notamment son exception de nullité soulevée in limine litis. Il s'agit d'un motif légitime pour s'opposer au désistement. Monsieur [W] [D] n'a donc pas accepté le désistement de la SAS Foncière du Moulin Vert et ses demandes sont par suite recevables. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré en juin ou juillet 2024 (date exacte faisant débat, ce qui sera évoqué infra), il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104). Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023. En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties. Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances. En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief. Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. SUR LA NULLITÉ DU COMMANDEMENT DE PAYER Aux termes de l'article 114 du code civil, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En vertu de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : Sa date ;a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il conviendra d'examiner successivement les motifs de nullité invoqués par Monsieur [W] [D]. Concernant la date mentionnée à l'acte de signification du commandement litigieux : l'acte versé par la SAS Foncière du Moulin Vert est en date du 3 juin 2024 (mention numérique) ; l'acte produit par Monsieur [W] [D] est en date du 3 juillet 2024 (mention manuscrite). Il est constant qu'une date erronée équivaut à une absence de date. Cette nullité de forme nécessite cependant la preuve d'un grief. Or, en l'espèce, il apparaît sur les décomptes produits et en suivant la chronologie du litige qu'entre le 3 juin 2024 et le 4 septembre 2024, période couvrant les deux délais possibles d'apurement des causes du commandement suivant que celui-ci ait été délivré le 3 juin ou le 3 juillet 2024, Monsieur [W] [D] a payé la somme totale de 1 100 €, soit une somme inférieure à celle sollicitée dans le commandement (1 946,12 € selon décompte arrêté au 29 mai 2024). Il était en outre bien informé de la procédure déclenchée par la délivrance de ce commandement, et accompagné par son conseil qu'il a saisi dès le 1er juillet 2024. Aucun grief n'est ainsi caractérisé de ce chef. Concernant l'absence de mise en cause de l'épouse de Monsieur [W] [D] dans la procédure, il sera rappelé que si en application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux, l'article 9-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. A contrario, il résulte de ces textes qu'en cas de connaissance du mariage par le bailleur, l'acte qui n'a pas été signifié à l'un des époux ne lui est pas opposable. En l'espèce, il est visible sur les décomptes versés et l'attestation remplie par le bailleur à destination de la CAF que « Mme [D] » est mentionnée par le bailleur, démontrant sa connaissance du mariage de Monsieur [W] [D] et de la présence de son épouse dans les lieux. Néanmoins, la sanction de l'absence de notification du commandement de payer à cette dernière est l'inopposabilité de cet acte à Madame [D]. Au demeurant, aucune demande n'a été formée à son encontre dans la présente procédure. Par suite, Monsieur [W] [D] ne subit pas lui-même de grief du fait de cette omission. Concernant l'erreur de délai indiqué dans le commandement de payer : il a déjà été énoncé qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé et à lui causer grief. Cependant, ce grief ne se réalise que si c'est en raison de cette confusion que le locataire n'a pas été mis en mesure d'acquitter les causes du commandement de payer, et que la clause résolutoire s'en trouve acquise. Concernant la situation de Monsieur [W] [D], il a été relevé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois et ce même en retenant un délai extensif en l'absence de certitude sur la date de délivrance du commandement de payer. Il résulte en outre de ses propres explications que l'arriéré s'est prolongé du fait de ses difficultés avec la CAF et d'une rupture de ressources. Enfin, la présente décision a retenu le délai exact concernant l'application de la clause résolutoire litigieuse, à savoir le délai de deux mois découlant de la clause contractuelle du bail du 1er avril 1991. Au surplus, le bailleur s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire. Par conséquent, le grief susvisé n'est pas caractérisé. Enfin, en ce qui concerne le décompte produit à l'appui du commandement de payer, il y a lieu de noter qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant de la créance n'en est pas moins valable à hauteur des sommes exigibles. Les sommes payées ultérieurement aux 3 juin et 3 juillet 2024 n'ont pas été de nature à apurer l'intégralité de la dette visée dans le délai requis. Le commandement de payer n'encourt ainsi pas la nullité à ce titre. Il résulte de tout ce qui précède qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer ni par suite, celle de l'assignation et de la présente procédure. Il sera par ailleurs constaté que la SAS Foncière du Moulin Vert s'est désistée de l'ensemble de ses demandes, et que les autres demandes formées par Monsieur [W] [D] n'ont par conséquent plus d'objet. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l'instance seront à la charge de Monsieur [W] [D], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de leurs notifications à la préfecture, étant précisé que ces derniers ont déjà été payés par le locataire tel que cela résulte du dernier décompte en date du 14 février 2025. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en dernier ressort, CONSTATE que la SAS Foncière du Moulin Vert s'est désistée de ses demandes ; CONSTATE la régularité du commandement de payer et dès lors de la recevabilité de l'action intentée par la SAS Foncière du Moulin Vert ; CONDAMNE Monsieur [W] [D] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de leurs notifications à la préfecture ; CONSTATE que Monsieur [W] [D] s'est déjà acquitté des dépens et que la créance de la SAS Foncière du Moulin Vert à ce titre est donc éteinte ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE