Chambre 1, 15 mai 2025 — 23/00375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] _______________________

Chambre 1

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DU 15 Mai 2025 Dossier N° RG 23/00375 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JWGT Minute n° : 2025/ 205

AFFAIRE :

Société Civile MANOU C/ S.A.R.L. TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 mis en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la SELAS CABINET POTHET la SELARL PHILIPS & PARTNERS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Société Civile MANOU, dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 2]

représentée par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 1]

représentée par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 décembre 2002, la Société Civile MANOU a donné à bail à la SARL SOL Y SOMBRA le lot n°8 de la copropriété située à [Adresse 7] constitué d’une boutique et une arrière-boutique, à destination exclusive de « vente de meubles, literies, tapisseries, cuisines, luminaires, objets décoratifs, cadeaux, vaisselle ».

Le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2021 par avenant du 10 janvier 2012, le loyer étant porté à la somme annuelle de 59.740,44 euros HT et HC.

Par acte sous seing privé du 20 février 2014, la SARL SOL Y SOMBRA a cédé le droit au bail à la SARL [Adresse 4]. Un avenant au bail commercial, conclu entre le nouveau preneur et le bailleur, est venu modifier la destination des lieux en précisant que « Les locaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur, à l’exploitation d’une activité de VENTE DE MEUBLES, LITERIES, TAPISSERIES, CUISINES, LUMINAIRES, OBJETS DECORATIFS, CADEAUX, VAISSELLE, GALERIE D’ART, NEGOCE D’OEUVRE D’ART ET D’OBJETS D’ARTS, à l’exclusion de tout autre même temporairement ».

Par acte sous seing privé du 5 mars 2018, la SAS ARTLICES, a cédé à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION le droit au bail commercial dont elle était alors titulaire du fait de la fusion par absorption de la SARL [Adresse 4] survenue le 31 mai 2016.

Par acte du 18 mars 2022, la Société Civile MANOU a pris acte du principe du renouvellement du bail en sollicitant une hausse du montant du loyer.

Le 4 juillet 2022, la Société Civile MANOU a fait délivrer un commandement de faire à sa locataire, visant la clause résolutoire, et tenant au respect de la destination du bail.

Suite à une ordonnance du Président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 24 octobre 2022, Maître [K], commissaire de justice, a dressé le 29 octobre 2022 un procès-verbal de constat.

Faisant valoir que le preneur n'avait pas déferé au commandement de respecter la destination du bail et exerçait dans les locaux une activité de déstockage, la Société Civile MANOU, suivant acte du 12 janvier 2023, a fait assigner la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION aux fins de voir, à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire et ordonner son expulsion.

Dans ses conclusions du 9 décembre 2024, la Société Civile MANOU demande au tribunal de : VU le bail commercial liant les parties, VU le commandement de faire visant la clause résolutoire en date du 4 juillet 2022, VU le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [S] [K] de la SCP ACTAZUR en date du 29 octobre 2022,

A titre principal, -CONSTATER le jeu de la clause résolutoire. En conséquence, -JUGER que le bail a été résilié à la date du 4 août 2022. -ORDONNER l’expulsion de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite ; à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 400€ par jour de retard, et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution. -JUGER que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION. -CONDAMNER la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, égale au montant du loyer et charges majoré de 10% jusqu’à complet départ. -JUGER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir.

A titre subsidiaire, -PRONONCER la résiliation du bail pour fait fautif du locataire commercial. En conséquence, -JUGER qu’à compter de la signification du jugement à intervenir la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION devra payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges majoré de 10% jusqu’à complet départ. -ORDONNER l’expulsion de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite ; à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 400€ par jour de retard, et dont la présente juridiction se réservera la liquidation par application des dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution. -JUGER que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION. -JUGER que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir.

-En tout état de cause, CONDAMNER la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION à payer à la SCI MANOU, la somme de 15.000€ de dommages et intérêts, outre celle de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. -REJETER toutes demandes plus amples ou contraires de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION. -DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. -S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 29 octobre 2022, et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle qu'elle demande à titre principal l'application de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour des faits liés au commandement de faire et à titre subsidiaire la résiliation fautive du bail pour ces mêmes faits ainsi que pour des faits annexes.

S'agissant de l'application de la clause résolutoire, elle affirme que la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION ne respecte pas la destination du bail, et ne s'y est pas conformé dans le délai d'un mois suivant le commandement de faire. Elle souligne que le bail a fait l'objet d'un avenant en date du 10 janvier 2012 qui fait état d'une ventilation des lieux loués, laquelle a été modifiée par le preneur. Elle soutient que l'existence d'une arrière-boutique n'autorise pas la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION à avoir une activité d'entrepôt ou de stockage, et que les photographies et le constat d'huissier versés aux débats démontrent l'existence de nombreuses livraisons de cartons, cartons également présents dans la partie du local destinée à l'exposition de vente, et qui concernent d'autres établissements que celui exploité dans les lieux. Elle précise que la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION se sert de ce local comme point central de livraison de l'ensemble de ses locaux mieux placés.

Subsidiairement, elle fait état du changement de destination des locaux, mais également du fait que le preneur entrepose régulièrement des cartons y compris dans les parties communes, et souligne que la permanence et la gravité des faits justifie la résiliation judiciaire du bail.

Elle ajoute encore que l'expulsion doit nécessairement être assortie d'une astreinte, et que l'absence de respect de la destination du bail génère un préjudice justifiant l'octroi de dommages et intérêts.

En réplique, dans ses conclusions du 19 décembre 2024, la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION demande au tribunal de : Vu les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, Vu les dispositions de l'article 1729 et suivant du code civil, Vu les pièces versées aux présents débats et la Jurisprudence y afférente. Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

-DECLARER la Société civile MANOU irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter. -CONDAMNER la Société civile MANOU à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. -CONDAMNER la Société civile MANOU aux entiers dépens.

-Et DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [Z] [E] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. -JUGER que la nature de l'affaire permet de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

A l'appui de ses demandes, elle conteste l'acquisition de la clause résolutoire, soulignant que la Société Civile MANOU ne peut la solliciter que pour les causes visées dans le commandement de faire du 4 juillet 2022. Elle affirme que la faute qui lui est reprochée, pour laquelle il n'est pas mentionné de date, ne peut donner lieu à la mise en œuvre de la clause pénale faute d'être précisée dans le commandement de faire. Elle ajoute que les photographies produites ne comportent pas de date, de sorte qu'il n'est pas établi qu'elles ont été prises à des dates différentes. Elle affirme que la demande tendant voir constater la résiliation du bail pour avoir continué à entreposer de la marchandise dans les parties communes et le trottoir et d'avoir entreposé des stocks qui appartiennent à une autre boutique est irrecevable faute d'avoir été visées dans le commandement. Elle invoque l'absence de faute contractuelle, affirmant que la présence de stock n'est pas contraire à la clause de destination du bail et est nécessaire pour respecter la clause de garnissage du bail. Elle rappelle que le local est composé notamment d'une arrière-boutique qui a nécessairement fonction de réserve.

Elle invoque la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, prétendant que cette manœuvre vise à la contrainte à une augmentation du loyer commercial et que le constat d'huissier a été dressé 4 mois après le commandement et lors de la braderie de [Localité 6], événement exceptionnel au cours duquel les commerçants sont autorisés à étaler leur stock sur le trottoir, ce que le bailleur n'ignorait pas.

Elle fait encore valoir que la demande d'expulsion sous astreinte ne repose sur aucun fondement juridique, ce d'autant qu'elle a toujours réglé ses loyers. Elle affirme que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour fait fautif n'est pas fondée en droit, et rappelle qu'elle est conditionnée à l'existence d'une inexécution suffisamment grave qui n'est pas établie. Elle prétend encore que la demande de dommages et intérêts n'est pas justifiée, en l'absence de préjudice, la demanderesse enregistrant un chiffre d'affaires en constante croissance.

Par ordonnance du 27 décembre 2024, la clôture de la procédure a été reportée au 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation par application de la clause résolutoire

Selon l'article L145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire.

Le 4 juillet 2022, la Société Civile MANOU a fait délivrer à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION un commandement de faire visant la clause résolutoire, lui enjoignant d'avoir, dans le délai d'un mois, à respecter la destination du bail qui est rappelée comme étant la suivante : « Les locaux faisant l'objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur, à l'exploitation d'une activité de VENTE DE MEUBLES, LITERIES, TAPISSERIES, CUISINES, LUMINAIRES, OBJETS DECORATIFS, CADEAUX, VAISSELLE, GALERIE D’ART, NEGOCE D’OEUVRE D’ART ET D’OBJETS D’ARTS, à l’exclusion de tout autre même temporairement. Le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, la destination sus-indiquée ni changer la nature de l'activité exercée dans les locaux, ou adjoindre à ces activités des activités connexes ou complémentaires ».

Il est mentionné : « La SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION ne respecte pas la disposition et utilise en fait les locaux commerciaux en tout ou partie comme magasins et entrepôts, alors même que la destination du bail ne le prévoit pas. Il est précisé que cette activité emporte une dévalorisation de la commercialité du local commercial dont s'agit appartenant à la SCI MANOU. À plusieurs reprises. Il a été constaté par la SCI MANOU la modification de la destination des lieux. Il est donc fait commandement à de faire à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION de respecter scrupuleusement la destination du bail ».

La SCI MANOU verse aux débats le constat de commissaire de justice dressé par Maître [K] le 29 octobre 2022 afin de démontrer que la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION n'a pas déféré au commandement de faire.

La présence de stock au sein des locaux commerciaux n'est pas contestée par la locataire. Il convient de déterminer si celle-ci modifie la destination du bail et la transformerait en une activité d'entrepôt.

Il convient dans un premier temps de souligner que les locaux objets du bail sont composés de deux éléments : une boutique et une arrière-boutique. L'arrière-boutique a nécessairement pour fonction le stockage des marchandises qui sont vendues dans la boutique, de sorte qu'il ne saurait être reproché à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION d'y entreposer du stock.

La Société Civile MANOU reconnaît par ailleurs que si la ventilation des lieux loués a été modifiée par le preneur commercial, il n'est pas possible de déterminer s'il s'agit du preneur actuel ou des précédents locataires.

A l'évidence, la vente des biens mentionnés à la destination du bail commercial nécessite l'existence d'un stock, lequel, au regard de objets vendus, est nécessairement volumineux.

Par ailleurs, ainsi que le rappelle la locataire, le bail contient également une clause de garnissage rendant nécessaire la présence d'un stock de marchandises.

Il en résulte que la présence de stock n'est pas contraire à la clause de destination du bail.

Il n'est par conséquent pas démontré que la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION exerce une activité non autorisée par le bail, et la Société Civile MANOU sera déboutée de sa demande de résiliation du bail par application de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En vertu de l'article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L'article 1729 précise quant à lui que : « Si le preneur n'use pas la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou qu celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Sur ce fondement, la Société Civile MANOU reproche à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION d'une part de ne pas respecter la destination du bail, étant rappelé qu'il avait été vu supra que cette faute n'était pas démontrée, mais également d'entreposer des cartons sur la voie publique.

Or, il convient de souligner qu'elle s'appuie sur deux éléments pour démontrer une faute de son preneur ; le procès-verbal de constat et des photographies. Ces dernières, au demeurant non datées, ne permettent pas d'établir que la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION, à plusieurs reprises, a entreposé des cartons sur le trottoir. S'agissant du constat de commissaire de justice, il importe de rappelé qu'il a été dressé au cours de la braderie de [Localité 6], à une période où les commerçants sont autorisés à disposer leur stock sur la voie publique, de sorte qu'il ne permet pas non plus de démonter l'existence d'une quelconque faute de la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial.

Il convient par conséquent de débouter la Société Civile MANOU de sa demande de résiliation du bail pour fait fautif du locataire.

Sur les demandes accessoires

La Société Civile MANOU, qui succombe en ses demandes principales et subsidiaires, sera nécessairement débouté de ses demandes accessoires qui sont subséquentes.

Sur les mesures de fin de jugement

La Société Civile MANOU qui succombe sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître [Z] [E], ainsi qu'à payer à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie que l'exécution provisoire de droit ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Société Civile MANOU de l'ensemble de ses demandes.

CONDAMNE la Société Civile MANOU à payer à la SARL TISSUS MARINETTE DISTRIBUTION la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la Société Civile MANOU aux dépens, et AUTORISE Maître [Z] [E] à recouvrer directement ceux dont elle a fait avance sans en avoir reçu provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

La greffière La juge