Section des Référés, 22 mai 2025 — 25/00292

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00292 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VWAT CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.A. CREDIT LYONNAIS C/ S.A.R.L.U. JMJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS Immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 954 509 741 dont le siège social est sis 18, Rue de la République - 69002 LYON

représentée par Maître Mickaël WALDMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : G0260

DEFENDERESSE

S.A.R.L.U. JMJ (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE COSMESENS) Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 753 096 999 dont le siège social est sis 2-8, Avenue de Paris, Bâtiment Garonne - 94800 VILLEJUIF

Non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 01 Avril 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2025 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 octobre 2012, la S.A. CREDIT LYONNAIS a donné à bail commercial à la S.A.R.L. COSMESENS, aujourd’hui dénommé la S.A.R.L.U. JMJ , des locaux situés 2/8 avenue de Paris, lot n° 2, à VILLEJUIF (94800), moyennant un loyer annuel de 25 895,30 €, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la S.A. CREDIT LYONNAIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.R.L.U. JMJ pour une somme de 64 048,39 € au titre de l’arriéré locatif au 2 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la S.A. CREDIT LYONNAIS a fait assigner la S.A.R.L.U. JMJ devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, – ordonner l'expulsion de la S.A.R.L.U. JMJ et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, – dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde meubles qu‘il plaira à madame, monsieur le président du tribunal de Créteil de designer, et ce, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L.U. JMJ, – condamner la S.A.R.L.U. JMJ à payer à la S.A. CREDIT LYONNAIS la somme provisionnelle de 64 048,39 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus, – condamner la S.A.R.L.U. JMJ au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs, – déclarer mal fondé une éventuelle demande de délai,

Subsidiairement et dans l’hypothèse ou des délais seraient accordés, – dire que ses sommes qui seront versées par la S.A.R.L.U. JMJ s'imputeront en priorité sur les loyers courants, puis sur les termes venus en échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, – dire que faute par la S.A.R.L.U. JMJ de respecter les délais accordés, et de régler dans le même temps les loyers, les termes échus postérieurement au commandement de payer ainsi que l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la S.A. CREDIT LYONNAIS pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la S.A.R.L.U. JMJ, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, – condamner la S.A.R.L.U. JMJ au paiement d'une somme de 3 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 1 avril 2025, la S.A. CREDIT LYONNAIS, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L.U. JMJ n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. CREDIT LYONNAIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 64 048,39 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 décembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L.U. JMJ et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L.U. JMJ depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration sollicitée par le bailleur car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. CREDIT LYONNAIS, l'obligation de la S.A.R.L.U. JMJ au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 novembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 64 048,39 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L.U. JMJ, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 64 048,39 € et à compter du 27 janvier 2025 pour le solde.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance au sens de ce texte, la S.A.R.L.U. JMJ , devra supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L.U. JMJ la S.A.R.L.U. JMJ ne permet d’écarter la demande de la S.A. CREDIT LYONNAIS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L.U. JMJ et de tout occupant de son chef des lieux situés 2/8 avenue de Paris, lot n° 2, à VILLEJUIF (94800) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L.U. JMJ, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L.U. JMJ à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L.U. JMJ à payer à la S.A. CREDIT LYONNAIS la somme de 64 048,39 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur 64 048,39 € euros et à compter du 27 janvier 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

CONDAMNONS la S.A.R.L.U. JMJ aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L.U. JMJ à payer à la S.A. CREDIT LYONNAIS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 22 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS