Pôle 4 - Chambre 3, 22 mai 2025 — 23/01153
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 MAI 2025
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01153 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6J4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/02575
APPELANTS
Monsieur [T] [J]
né le 14 Mai 1971 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
et
Madame [I] [Z] épouse [J]
née le 04 Août 1977 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240
Ayant pour avocat plaidant, Me Matthieu LEROY de FUSIO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P245
INTIMÉ
Monsieur [M] [S]
né le 29 Mai 1974 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6] (BELGIQUE)
Représenté par Me Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [M] [S] est usufruitier de locaux à usage d'habitation situés au rez-de-chaussée et au rez-de-jardin d'un immeuble situé [Adresse 2], correspondant à un appartement de 8 pièces en duplex, d'une superficie de 302,5 m2, outre un jardin privatif d'une surface de 270 m2, une chambre et une salle de bains situés au rez-de-chaussée d'une surface de 18m2, 2 caves et 4 emplacements de stationnement situés au 2ème sous-sol de l'immeuble.
Par acte sous-seing privé du 25 juillet 2019, intitulé 'bail d'habitation résidence secondaire', l'appartement a été donné à bail à M. [T] [J] et Mme [I] [Z] épouse [J] pour une durée de 2 années et 10 mois et demi, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 10.500 euros et d'un forfait de charges de 1.500 euros par mois, payables annuellement et d'avance, outre un dépôt de garantie d'un montant de 21.000 euros.
Un procès-verbal de constat a été établi lors de l'entrée dans les lieux le 6 août 2019 par un huissier de justice.
Lors de leur entrée dans les lieux, M. et Mme [J] ont versé à leur bailleur une somme totale de 111. 000 euros, le 25 juillet 2019 au titre des loyers et charges pour la période du 15 août 2019 au 31 mars 2020 ; ils ont ensuite payé, le 2 mars 2020, une somme de 144.000 euros correspondant aux loyers couvrant la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021.
Par lettre du 11 avril 2020, les locataires ont donné congé de l'appartement à effet au 11 juillet 2020.
Par courrier électronique des 27 juillet et 3 septembre 2020, M. et Mme [J] ont demandé à leur bailleur le remboursement d'une certaine somme correspondant aux mois de loyer payés d'avance et au dépôt de garantie, déduction faite d'une retenue proposée afin de tenir compte d'une dégradation reconnue de l'appartement.
M. [M] [S] a procédé au remboursement de la somme de 96.760,72 euros, et par courriel du 2 décembre 2020 a expliqué avoir retenu les sommes suivantes :
- 6.000 euros au titre du loyer de la première quinzaine de juillet 2020,
- 3.500 euros au titre des travaux de rénovation,
- 2.812,46 euros au titre des travaux de remise aux normes,
- 4.978 euros au titre du traitement contre les mites,
- 2.835,22 euros au titre du nettoyage de l'appartement.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020, le conseil de M. et Mme [J] a mis en demeure M. [M] [S] de procéder au remboursement de la somme totale de 125.500 euros.
Par acte d'huissier de justice du 31 mars 2021, M. et Mme [J], estimant que le bail d'habitation du 25 juillet 2019 a pris fin le 30 juin 2020 et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ont assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de condamnation à leur payer des sommes, actualisées à l'audience de plaidoiries du 15 septembre 2022 :
-28.739,28 euros (soit 11.239,28 euros au titre du trop-perçu de loyers +17.500 euros au titre du solde du dépôt de garantie), comp