Pôle 5 - Chambre 3, 22 mai 2025 — 22/20209

other 22 mai 2025 Cour de cassation — Pôle 5 - Chambre 3

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 93/2025, 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/20209 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGY4H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 octobre 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/04312

APPELANTS

M. [T] [I]

né le 16 juin 1977 à [Localité 11] (71)

[Adresse 3]

[Localité 13]

M. [P] [B]

né le 06 mai 1982 à [Localité 12] (Etats Unis)

[Adresse 7]

[Localité 6]

Mme [V] [Y]

née le 30 juillet 1976 à [Localité 10] (51)

[Adresse 7]

[Localité 6]

S.A.R.L. ATELIER BOBA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 524 355 260

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

et [Adresse 5]

[Localité 13]

Représentés par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

Assistés de Me Sophie BARCELLA de la SELARL 3ème Acte, avocat au barreau de Paris, toque : E1622

INTIMÉE

S.A. COVIVIO

Immatriculée au R.C.S. de Metz sous le n° 364 800 060

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Jean-Christophe NEIDHART, avocat au barreau de Paris, toque : A0254

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2015, la société Foncière Europe Logistique, aux droits de laquelle est venue, par suite d'une fusion absorption réalisée le 30 décembre 2016, la société Foncière Des Régions, devenue la société Covivio, a donné à bail commercial à la société Magic, des locaux à usage exclusif de « création de bijoux fantaisie, réalisation de prototypes moules, activités de galerie d'art, impression de tous produits tels que journaux, livres, prospectus commerciaux avec tous types de matériaux et suivant différentes techniques » dépendant d'un hôtel industriel - [8] - sis [Adresse 5] et [Adresse 2], à [Localité 13], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 52.925 euros payable trimestriellement et d'avance, charges en sus.

A la suite de plaintes de locataires du bâtiment faisant état de désordres olfactifs et d'émanations qui seraient nocives pour la santé provenant des locaux de la société Magic, la société Covivio a d'abord mis celle-ci en demeure le 9 février 2017 de mettre fin aux nuisances, avant de requérir un huissier de justice lequel a, par acte du 10 février 2017, constaté dans les parties communes de l'immeuble qu'une odeur prononcée de résine assimilable à l'odeur de colle néoprène était diffusée dans les étages supérieurs jusqu'au niveau 3 de l'immeuble.

Par acte d'huissier en date du 22 février 2017, la société Covivio a fait délivrer à la société Magic une sommation, visant la clause résolutoire, de faire cesser, dans un délai de 72 heures, les troubles invoqués et de respecter les clauses du bail.

Reprochant à sa locataire son inertie, la société Covivio a, par acte d'huissier en date du 3 juillet 2017, d'abord assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris la société Magic aux fins de voir constater la résiliation du bail et prononcer son expulsion puis, par acte du 25 juillet suivant, a assigné en intervention forcée son autre locataire, la société Atelier Boba, ainsi que le sous-locataire de celle-ci, la société Okometa. MM. et Mmes [T] [I], [P] [B], [V] [Y] et [N] [H], sous-locataires des sociétés précitées, sont intervenus volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 11 septembre 2017, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a reçu l'intervention volontaire de MM. [I] et [B] et Mmes [Y] et [H], dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la bailleresse tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail et prononcer l'expulsion et ordonné une expertise aux fins de décrire les désordres et nuisances olfactives ainsi que la liste des produits chimiques utilisés ou détenus par la société Magic dans ses locaux, déterminer l'imputabilité des désordres, nuisances et absence de respect des normes et si les conditions d'aération du local occupé par la société Magic peuvent avoir un impact sur ces taux, ainsi que les conséquences de ces désordres et nuisances sur la santé des occupants voisins.

L'expert a déposé son rapport le 10 novembre 2018.

Par acte du 19 mars 2019, la société Covivio a assigné la société Magic, ainsi que les sociétés Atelier Boba et Okometa, MM. [I] et [B], Mmes [Y] et [H] devant le tribunal de grande instance de Paris en constatation de la résiliation du bail aux torts de la société Magic et expulsion, sous astreinte, ainsi qu'en condamnation de cette dernière à lui rembourser la somme de 22.146,60 euros au titre des travaux réalisés dans les parties communes pour faire cesser les nuisances olfactives et à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle.

Par lettre du 28 juin 2019, la société Magic, qui n'a pas réglé le paiement du loyer et des charges pour le 2ème trimestre 2019, a informé la bailleresse de son départ des locaux le 31 juillet 2019 et un état des lieux de sortie a été dressé le 1er août 2019 selon procès-verbal de constat d'huissier de justice.

Par ordonnance du 22 novembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté l'intégralité des demandes de condamnation au paiement d'une provision formées par la société Covivio au titre du loyer et des charges du 2ème trimestre 2019 et de la révision de loyer et par les sociétés Atelier Boba, Okometa, MM. [I] et [B], Mmes [Y] et [H], au titre de l'indemnisation des préjudices qu'ils invoquent avoir subis.

Par jugement du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a':

- prononcé, à compter de la décision, la résiliation judiciaire du bail commercial portant sur les locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 13], conclu le 12 mai 2015 entre la société Covivio et la société Magic, aux torts exclusifs de cette dernière';

- condamné la société Magic à payer à la société Covivio la somme de 22.146,60 euros au titre des travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble';

- condamné la société Magic à payer à la société Covivio la somme de 54.047,41 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu'au 1er août 2020 et du prix du bail jusqu'à la relocation des locaux, après déduction du dépôt de garantie, du solde des charges 2018 et 2019 et de l'avoir pour la période du 3 février 2020 au 31 mars 2020';

- débouté la société Magic de sa demande de compensation, devenue sans objet';

- débouté la société Magic de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages intérêts';

- déclaré M. [B], Mmes [Y] et [H] irrecevables à agir contre la société Covivio en réparation de leurs préjudices';

- condamné la société Covivio à paver à la société Atelier Boba, à la société Okometa et à M. [I] pris ensembles la somme globale de 4.774,81 euros au titre de la réduction de loyer pour la période de février 2017 au 1er août 2019';

- condamné la société Covivio à payer à M. [I] la somme de 14.800 euros en réparation de son préjudice moral et d'anxiété';

- condamné la société Magic à payer à M. [B] et Mme [Y] chacun la somme de 14.800 euros et à Mme [H] la somme de 13.800 euros en réparation de leur préjudice moral et d'anxiété respectif';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour perte financière';

- débouté la société Atelier Boba, la société Okometa et M. [I] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de réputation';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour le coût d'acquisition du véhicule';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires';

- condamné la société Magic à garantir la société Covivio des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société Atelier Boba et de M. [I]';

- condamné la société Magic aux dépens en ce compris les frais d'expertise, ainsi que les frais d'huissier au titre du constat du 10 février 2017 et de la sommation du 22 février 2017, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile';

- la condamne à paver à la société Covivio la somme de 6.000 euros et à la société Atelier Boba, la société Okometa, MM. [I] et [B], Mmes [Y] et [H] pris ensemble la somme globale de 12.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- débouté la société Magic de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- ordonné l'exécution provisoire';

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 1er décembre 2022, la SARL Atelier Boba, [V] [Y], [P] [B] et [T] [I] ont interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a':

- déclaré M. [B], Mmes [Y] et [H] irrecevables à agir contre la société Covivio en réparation de leurs préjudices';

- condamné la société Covivio à payer à la société Atelier Boba, à la société Okometa et à M. [I] pris ensembles la somme globale de 4.774,81 euros au titre de la réduction de loyer pour la période de février 2017 au 1er août 2019';

- condamné la société Covivio à payer à M. [I] la somme de 14.800 euros en réparation de son préjudice moral et d'anxiété';

- condamné la société Magic (et non la société Covivio) à payer à M. [B] et Mme [Y] chacun la somme de 14.800 euros et à Mme [H] la somme de 13.800 euros en réparation de leur préjudice moral et d'anxiété respectif';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour perte financière';

- débouté la société Atelier Boba, la société Okometa et M. [I] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de réputation';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour le coût d'acquisition du véhicule';

- débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires';

- condamné la société Magic (et non la société Covivio) à payer à la société Atelier Boba, la société Okometa, MM. [I] et [B], Mmes [Y] et [H] pris ensemble la somme globale de 12.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

Et plus généralement en toutes ses dispositions non visées au dispositif et causant grief aux appelants, selon les moyens qui seront développés dans leurs conclusions.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 novembre 2024, la SARL Atelier Boba, [V] [Y], [P] [B] et [T] [I], appelants, demandent à la cour de':

- déclarer irrecevable la société Covivio qui n'a relevé aucun appel incident ni formulé de demande de réformation';

-infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :

o déclaré M. [B], Mmes [Y] et [H] irrecevables à agir contre la société Covivio en réparation de leurs préjudices';

o condamné la société Covivio à payer à la société Atelier Boba, à la société Okometa et à M. [I] pris ensembles la somme globale de 4.774,81 euros au titre de la réduction de loyer pour la période de février 2017 au 1 er août 2019';

o condamné la société Magic (et non la société Covivio) à payer à M. [B] et Mme [Y] chacun la somme de 14.800 euros et à Mme [H] la somme de 13.800 euros en réparation de leur préjudice moral et d'anxiété respectif';

o débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour perte financière';

o débouté la société Atelier Boba, la société Okometa et M. [I] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de réputation';

o débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts pour le coût d'acquisition du véhicule';

o débouté la société Atelier Boba de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires';

o condamné la société Magic (et non la société Covivio) à payer à la société Atelier Boba, la société Okometa, MM. [I] et [B], Mmes [Y] et [H] pris ensemble la somme globale de 12.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société Covivio à payer à M. [I] la somme de 14.800 euros en réparation de son préjudice moral et d'anxiété';

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de':

- déclarer recevables les actions de Madame [V] [Y] et de M. [P] [B] contre la société Covivio, ainsi que celles de la société Atelier Boba et [T] [I], en réparation de leurs entiers préjudices';

- condamner la société Covivio à payer à M. [P] [B] et à Madame [V] [Y] respectivement la somme de 14.800 euros au titre de leur préjudice moral et d'anxiété';

- condamner la société Covivio à payer à la société Atelier Boba la somme de 80.473 euros correspondant à la marge perdue au cours de la période litigieuse';

- condamner la société Covivio à payer à M. [T] [I] la somme de 10.000 euros, au titre de son préjudice de réputation';

- condamner la société Covivio à payer à la société Atelier Boba, à Madame [V] [Y] et M. [B] la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice de réputation';

- condamner la société Covivio à payer à la société Atelier Boba la somme de 13.875 euros, correspondant à 75 % de la valeur du véhicule';

- condamner la société Covivio à payer à la société Atelier Boba la somme de 9.240 euros arrêtée au mois de juin 2021 et subsidiairement de 1.540 euros arrêtée au mois de septembre 2019, au titre de la perte financière générée par le départ de sa sous-locataire';

- condamner la société Covivio à payer à la société Atelier Boba, qui répercutera à ses sous-locataires (la société Okometa et M. [T] [I]) ou subsidiairement à la société Atelier Boba, la société Okometa et M. [T] [I], la somme de 45.543,507 euros, de laquelle doit être déduites les réductions de loyers accordées (6.674,67 euros) soit 38.868,83 euros';

- plus généralement, condamner la société Covivio, au titre de sa responsabilité, en tant que propriétaire, pour les troubles causés par sa locataire, à indemniser M. [P] [B] et Madame [V] [Y], au même titre que M. [T] [I] et la société Atelier Boba, de tous les préjudices causés par les troubles occasionnés par la société Magic, y compris et plus spécialement, ceux dont la réparation avait été à tort imputée à la société Magic par le tribunal judiciaire';

- condamner la société Covivio à payer la somme de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens';

- condamner la société Covivio aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir':

- Sur les troubles causés à la société Atelier Boba, Messieurs [T] [I] et [P] [B] et Madame [V] [Y], sur le fondement des articles 1719 et 1725 du code civil, les appelants rappellent que le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des lieux loués, y compris contre les troubles causés par d'autres locataires ou occupants de l'immeuble, résultant notamment, de nuisances sonores et olfactives'; l'expert judiciaire a constaté que les nuisances olfactives causées par la société Magic sont à l'origine des préjudices subis par les appelants et a lui-même ressenti des maux de tête et nausées lors de ses visites'; l'expert judiciaire a constaté que les nuisances olfactives proviennent de l'activité de la société Magic, mis en évidence un lien de causalité entre l'apparition des symptômes et l'utilisation de produits chimiques et considéré que le système d'extraction et d'assainissement de l'air installé par la société Magic était insuffisant et mal conçu'; que la société Covivio a toujours admis la gravité et l'anormalité des troubles'; que les préjudices subis par les occupants affectent non seulement leur activité professionnelle mais aussi leur personne et leur santé'; que plusieurs témoins ont confirmé les nuisances, qui ont conduit à des perturbations importantes, comme la cessation de collaboration d'un salarié et la nécessité de délocaliser des rendez-vous et porté atteinte à leur image de marque nuisant ainsi durablement au développement de leur activité'; que les troubles du voisinages relevant d'une responsabilité sans faute permettent à toute victime de solliciter réparation, qu'ils ont eux-mêmes subi les troubles causés par la société Magic au même titre que leurs sous-locataires ce qui leur ouvre droit à réparation'; qu'au demeurant ni la société Magic, ni la société Covivio n'ont pris de mesure pour remédier aux nuisances'; que les troubles anormaux n'ont pas besoin d'être « toxiques », « hors normes » ou même de « constituer un risque sanitaire » pour engager la responsabilité de leurs auteurs et le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qui peut être engagée sans faute et alors même que la société Covivio n'a effectué aucun contrôle de conformité, malgré les préconisations de l'expert';

- Sur le bien-fondé des demandes de M. [P] [B] et de Madame [V] [Y] contre la société Covivio, que leur action est parfaitement recevable dès lors qu'ils disposent d'un intérêt direct et personnel à agir à l'encontre du bailleur, lequel n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action'; que le dispositif de l'intimée visant à interdire à Madame [Y] et M. [B] d'être indemnisés ne repose sur aucune irrecevabilité et qu'aucun appel incident n'a été diligenté'; que leur action étant autonome, l'irrecevabilité invoquée par la société Covivio du fait d'une éventuelle aggravation n'est pas recevable'; que les appelants ont fait le choix d'agir à titre principal contre la société Covivio, à charge pour elle d'appeler en garantie la société Magic'; que la société Covivio a choisi de ne pas attraire la société Magic dans la cause, laquelle est en redressement judiciaire'; que les créances ont été admises à la procédure collective à hauteur de 12.000 euros pour la société Atelier Boba mais, s'agissant des autres créances, la société Covivio devra en répondre seule'; que la victime n'a pas besoin d'être «'titrée'» contre le bailleur'pour avoir un droit d'action contre celui-ci et le propriétaire est responsable pour les faits de son locataire envers toutes les personnes ayant un intérêt à agir contre ce dernier, y compris les tiers'; que M. [P] [B] et Madame [V] [Y], qui occupaient tous deux l'immeuble au moment des troubles sont bien-fondés et ont donc droit à la réparation de leur préjudice par la société Covivio sans qu'il n'y ait lieu de différencier leur statut de celui de M. [T] [I] ; qu'enfin, la renonciation à recours contre le bailleur prévue dans les contrats de sous-location ne concernait que la question de la propriété commerciale'; que cela est admis par l'intimée.

- Sur les multiples préjudices soufferts par les occupants, que [T] [I], [P] [B] et Madame [V] [Y] ont subi un préjudice moral et d'anxiété de la pénétration dans leur atelier des odeurs des composants utilisés par la société Magic ; que l'expert a évalué le préjudice d'anxiété à 500 euros par mois, ce qui revient à un total de 14.800 euros pour la période du 10 février 2017 au 31 juillet 2019, date à laquelle la société Magic a quitté les lieux'; que Madame [Y], qui a vécu une grossesse entière dans les odeurs de résine créant du stress, et M. [B] venaient parfois avec leur premier enfant lors de ses siestes; que l'expert-comptable de la société Atelier Boba a relevé une perte du chiffre d'affaire de 365.785,60 euros sur les 32 mois correspondant à la période litigieuse, a attesté que la marge brute moyenne de la société Atelier Boba s'élevait à 22 % de sorte que la marge perdue au cours des 32 mois de la période litigieuse (janvier 2017 à août 2019) correspond à 80.473 euros'; qu'en déboutant la société Atelier Boba, le tribunal judiciaire n'a nécessairement pas pris connaissance de certaines pièces produites aux débats qui remplissent toutes les conditions probatoires, à l'instar d'une attestation du Cabinet d'Expertise comptable Astoria ou encore des liasses fiscales de la société Atelier Boba pour les périodes de 2016 à 2020'; que ces pièces apportent bien la preuve du préjudice de chiffre d'affaire allégué et de la marge perdue au cours de la période litigieuse'; que l'expert a reconnu que les odeurs avaient pu éloigner la clientèle, source d'un préjudice de réputation de la société Atelier Boba, [T] [I], [P] [B] et Madame [V] [Y]'; que les appelants ont versé aux débats de nombreuses pièces justifiant de leur notoriété et de leur réputation de sérieux or le déplacement incessant des 'uvres et la perplexité des clients et partenaires face à cette nouvelle organisation ont nécessairement influencé à la baisse les résultats financiers qui auraient été les leurs en l'absence de tous ces désagréments'; que pour limiter la baisse du chiffre d'affaires, la société Atelier Boba et ses sous-locataires se sont évertués à travailler davantage et différemment chez des collègues ou en se déplaçant se privant ainsi des installations effectuées au sien des locaux'; que malgré les troubles subis, les loyers ont tout de même été payés en totalité et à due date'; que le préjudice professionnel de réputation subi peut être évalué à 20.000 euros pour la société Atelier Boba et ses deux associés gérants et 10.000 euros pour M. [T] [I]'; que, pour permettre la tenue des rendez-vous de travail hors de l'atelier, M. [B], gérant de la société Atelier Boba, a été contraint d'acheter un véhicule de type «'break'» d'un montant de 18.500 euros pour transporter son matériel et non le stocker, comme reconnu par l'Expert';qu'il convient donc de condamner la société Covivio à payer à M. [B] la somme de 13.875 euros, correspondant à 75 % de sa valeur'; que les odeurs ont contraint la société Okometa, sous-locataire, à quitter les locaux le 31 mai 2019, générant une perte financière pour la société Atelier Boba'; que le préjudice subi sur deux ans, à compter du 31 mai 2019, s'élève à la somme de 9.240 euros et, subsidiairement, à la somme de 1.540 euros correspondant au nombre de mois dans l'impossibilité de louer et au mois de mise en place d'un nouveau locataire s'il avait été trouvé'; que la réduction du loyer proposée par l'expert judiciaire à titre indemnitaire est insuffisante au regard de la constance et de la gravité des troubles subis par les locataires et sous-locataires'; que la société Atelier Boba considère justifiée une réduction d'un total de 45.543,51 euros alors que la société Covivio a consenti à une réduction des loyers de 6.674,67 euros ; que le tribunal a adopté des taux de réduction tels qu'estimés par l'Expert, lequel a fait reposer son évaluation sur une appréciation partielle des faits en ce que le préjudice jouissance n'a pas cessé d'exister le jour où les odeurs se limitaient aux parties communes, empêchant toujours de venir travailler.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 novembre 2024, la société Covivio demande à la cour de':'

A titre principal :

- recevoir les appels de la société Atelier Boba, de Madame [V] [Y], de M. [P] [B] et de M. [T] [I]';

- juger Madame [V] [Y] et M. [L] [B], qui ne sont pas les sous locataires de Covivio, mal fondés en leur appel';

- les débouter de leurs demandes au titre de leur préjudice moral, d'anxiété et de réputation';

- juger M. [T] [I] irrecevable à agir en cause d'appel alors que sa déclaration de créance au passif du redressement judiciaire de la société Magic a été rejetée';

- juger la société Atelier Boba recevable à agir dans la limite des 12.000 euros correspondant à la part de sa créance admise au passif chirographaire de la société Magic';'

- la juger irrecevable pour le surplus de ses demandes, faute d'admission du solde de sa créance sur laquelle le premier juge n'avait pas statué';

- juger que les appelants interdisent à la société Covivio d'être subrogée dans leurs droits, si la cour devait faire infirmer le jugement et aggraver les conséquences financières du trouble de voisinage subi';

A titre subsidiaire :

- les débouter de leurs conclusions et de leurs demandes';

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris';

En tout état de cause :

- condamner la société Atelier Boba, de Madame [V] [Y], de M. [P] [B] et de M. [T] [I] aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maitre Jean-christophe Neidhart, avocat au barreau de Paris';

- les condamner solidairement à paver à la société Covivio la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

Au soutien de ses prétentions, la société Covivio oppose':

A titre principal, sur les causes d'irrecevabilité de l'appel, que Madame [V] [Y] et de M. [P] [B] sont irrecevables à agir et solliciter de la société Covivio la réparation de leur préjudice moral et d'anxiété et la réparation de leur préjudice de réputation au titre des troubles anormaux de voisinage n'ayant aucun lien avec la société Covivio, comme retenu par le tribunal'; que Madame [V] [Y] et M. [P] [B] demeurent recevables à agir directement contre la société Magic en réparation de leurs préjudices mais qu'ils n'ont pas appelé dans la cause les organes de procédures pour voir fixer leur créance au passif de la société Magic'; que cette carence dans la conduite du procès sanctionne définitivement leur recevabilité à agir contre le responsable de leurs troubles de jouissance'; que seule la société Atelier Boba et ses sous locataires, la société Okometa et M. [T] [I], sont recevables et fondés à agir contre la société Covivio sur le fondement de l'article 1719 du code civil'; que, du fait du redressement judiciaire de la société Magic, M. [I] a déclaré sa créance au passif de la société Magic à concurrence de 23.800 euros, laquelle a été rejetée suivant une ordonnance du 20 février 2024 de sorte qu'il est irrecevable à agir en cause d'appel et devra se contenter des sommes allouées en première instance'; que la société Atelier Boba a déclaré sa créance à concurrence de 118.713,19 euros, sommes qui n'ont pas été fixées par le premier juge'; et la créance a été admise pour 12.000 euros à titre chirographaire et rejetée pour le surplus suivant une ordonnance du 20 février 2024'; que la société Atelier Boba n'est donc partiellement recevable à agir en cause d'appel, dans la limite de 12.000 euros et irrecevable pour le surplus, puisque, par l'effet de l'ordonnance du 20 février 2024, la société Covivio se trouve privée de toute subrogation dans les droits de son sous-locataire au titre de la garantie qui lui est due par la société Magic';

- A titre subsidiaire, sur la demande de confirmation du jugement entrepris,

sur le prétendu préjudice financier de la société Atelier Boba, évalué à 80.473 euros, n'a jamais été admis au passif chirographaire de la société Magic, ni évalué par l'expert judiciaire'; qu'il serait né du départ de la société Okometa qui n'est justifié que par une pièce qui n'est qu'une preuve que la société Atelier Boba s'est constituée à elle-même et est donc irrecevable'; que cette pièce fait état d'un état des lieux de sortie de la société Okometa du 31 mai 2019, or la société Atelier Boba calcule son préjudice jusqu'en septembre 2019' et le départ de Mme [N] [H], sous-locataire non agréée, ne peut pas plus constituer cause de préjudice';

sur le prétendu préjudice de réputation de M. [T] [I] et de la société Atelier Boba, ce préjudice n'a pas été admis au passif chirographaire de la société Magic, l'Expert ayant par ailleurs estimé que les appelants ne justifiant ni d'une notoriété, ni d'une perte de chiffre d'affaires';

sur la prétendue perte de valeur du véhicule du gérant de la société Atelier Boba, il est réclamé de ce chef 13.875 euros correspondant à 75 % de la valeur du véhicule'; que cette prétendue créance n'a pas été admise au passif chirographaire de la société Magic et l'Expert n'a pas validé la dépense d'acquisition d'un véhicule, considérant qu'il existe des solutions plus adéquates pour stocker les 'uvres'; qu'en toute hypothèse, les prétendus transports et stockages des 'uvres confiées dans la voiture ne l'ont pas usé au point de ruiner sa valeur de 75 %';

sur la prétendue perte financière de la société Atelier Boba née du départ de la société Okometa, elle n'a pas été admise au passif chirographaire de la société Magic, ni soumise à l'expert et aux premiers juges'; qu'il s'agit donc d'une demande nouvelle en cause d'appel, qui fait double emploi avec celle développé au titre de la prétendue perte du chiffre d'affaires ;

sur la réduction de loyer demandée et la confirmation du jugement entrepris, les premiers juges ont réduit le loyer de 20 % pour la période allant de février 2017 au 30 avril 2018 et de 10 % du 1er mai 2018 au 1er août 2019'; que le tribunal n'était pas en mesure de se substituer à l'expert judiciaire pour apprécier si les réductions qu'il a suggérées sont insuffisantes pour compenser les atteintes qualifiées de réelles, mais non démontrées devant la cour'; que l'expert a suggéré une réduction de loyer de 15 % sur la période du 10 février 2017 au 30 avril 2018 et de 10 % sur la période du 1er juin 2018 à la cessation des nuisances olfactives'; qu'en outre, le préjudice moral et d'anxiété est réparé pour ceux des sous-locataires qui avaient un droit direct d'occupation consacré par Covivio'; qu'en l'espèce, le trouble du voisinage s'est développé exclusivement dans une partie privative, celle occupée par la société Magic et l'expert a considéré que la seule réglementation applicable à la ventilation des escaliers des parties communes est liée à la présence humaine et non à des odeurs spécifiques.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger' ou 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité de la société Covivio

L'article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'»

Il ressort des dispositions de l'article 914 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige que le conseiller de la mise en état est seul compétent depuis sa désignation jusqu'à l'ordonnance de clôture notamment pour déclarer l'appel irrecevable et trancher toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel et à l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910. En outre, il se voit reconnaître, jusqu'à son dessaisissement, la compétence, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 909 susvisé prévoit que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions et le cas échéant former appel incident.

L'article 910-4 ajoute que «'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'»

Il se déduit de ces dispositions que la cour n'a pas compétence pour statuer sur la demande des appelants de voir «'déclarée irrecevable la société Covivio qui n'a formé aucun appel incident, ni formulé de demande de réformation'», prétention formée aux termes de ses dernières conclusions, dont au demeurant la formulation particulièrement large ne permet de distinguer de quelle irrecevabilité il s'agit, qui relève des pouvoirs du conseiller de la mise en état.

En absence de demande d'infirmation de la décision ou de certains de ses chefs, la cour n'est pas valablement saisie des prétentions, au demeurant nouvelles par rapport à ses premières écritures, formulées par la société Covivio et présentées sous forme d'irrecevabilité. La cour n'a pas plus à connaître de celles tirées du fait nouveau postérieur à la décision résultant du redressement judiciaire de la société Magic qui, bien que recevables au regard des dispositions de l'article 910-4 rappelées ci-dessus «'dans les limites des chefs du jugement critiqués'», ne sont pas valablement présentées par la société Covivio qui a sollicité la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Au demeurant, ni la société Magic, ni les organes de la procédure n'étant dans la cause, la cour ne peut statuer sur des prétentions qui auraient des conséquences sur la procédure de redressement judiciaire sans que les parties concernées aient été en mesure d'en discuter.

L'ensemble des ces prétentions sera donc rejeté.

Sur la recevabilité de Mme [V] [Y] et M. [P] [B] à agir contre la société Covivio

Il ne peut être fait grief au premier juge d'avoir déclarer irrecevables en leurs demandes indemnitaires Mme [V] [Y] et M. [P] [B] à l'égard de la société Covivio en ce qu'il a statué sur la demande de cette dernière qui, aux termes de ses dernières écritures en première instance, sollicitait de «'Dire et juger M. [B], Mmes [E] et [H] irrecevables à agir contre la société Covivio sur le fondement de l'article 1719 du code civil'».

En effet, l'action en réparation du trouble anormal de voisinage subi par la locataire ou tout occupant de son chef qui n'a pas la qualité de tiers, formée à l'égard de son bailleur et résultant des agissements d'un autre de ses locataires ne peut être engagée que sur le fondement du bail en ce que ces troubles portent atteinte au droit de la locataire à bénéficier de la jouissance paisible des locaux que le bailleur doit garantir, même sans faute de sa part, dès lors que l'anormalité des troubles est reconnue.

Au cas d'espèce, ce droit appartient à la société Atelier Boba, titulaire du bail, et non à Mme [V] [Y] et M. [P] [B], gérants de la société, qui ne sont dès lors pas recevables à agir directement contre le bailleur en leur qualité d'occupants du chef de la société Atelier Boba, pour obtenir l'indemnisation du trouble qu'ils ont subi du fait d'un tiers.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les troubles causés à la société Atelier Boba et à M. [T] [I] et leur indemnisation

Il est de principe que le propriétaire ou le locataire à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte dès lors que le lien de causalité entre le trouble et le dommage est établi.

Comme vu précédemment, les locataires, victimes de ces troubles, peuvent agir contre leur auteur, sur le fondement de la responsabilité autonome et sans faute des troubles anormaux du voisinage, ou contre leur bailleur, au titre de ses propres obligations tirées de l'article 1719 du code civil et des droits qu'ils tiennent du bail.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs détaillés, précis et pertinents qu'elle approuve, repris les observations et conclusions de l'expert judiciaire, caractérisé, non seulement l'existence des troubles résultant de l'activité de la société Magic subis par les locataires et sous-locataires agréés de la société Covivio, mais encore leur caractère anormal, points non contestés en cause d'appel, et fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Le tribunal en a justement déduit que la société Covivio était tenue d'indemniser sa locataire, la société Atelier Boba et ses sous-locataires agréés dont M. [T] [I], appelants.

La cour relève que les victimes ont déclaré la totalité des préjudices estimés, ce à titre conservatoire et provisionnel, de sorte que si à ce stade certains d'entre eux n'ont pas été admis au passif de la société Magic, contrairement à ce que soutient la société Covivio, cela ne fait pas obstacle au réexamen en cause d'appel des prétentions formées contre leur bailleur, à qui il appartenait de mettre dans la cause la société Magic et les organes de la procédure s'il souhaitait obtenir leur garantie en tant qu'auteur des troubles subis.

Sur le préjudice moral et d'anxiété de M. [T] [I], de Mme [V] [Y] et M. [P] [B]

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en caractérisant tant la nature des troubles imputables à la société Magic, que la réalité et la gravité du préjudice moral et d'anxiété, au demeurant ni contestés, ni contestables subis par M. [T] [I], Mme [V] [Y] et M. [P] [B] et fixé à la somme de 14.800 euros le montant de l'indemnisation due à chacun.

Comme relevé par le tribunal et comme exposé ci-dessus, M. [I], en sa qualité de sous-locataire agréé, tient un droit direct du bail à être indemnisé par son bailleur, la société Covivio et ils appartenait à Mme [V] [Y] et M. [P] [B], d'agir contre l'auteur direct des troubles en sollicitant la garantie éventuelle du bailleur et le tribunal a, par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, condamné la société Covivio à indemniser M. [I] et condamné la société Magic à indemniser Mme [Y] et M. [B] de ces préjudices.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la perte de CA de la société Atelier Boba

Le préjudice économique réparable ne peut consister que dans la perte d'une chance à savoir la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et exclut toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies et se calcule habituellement par rapport à la perte de marge sur la période considérée.

Il est admis que la perte de marge brute se calcul en prenant en compte la marge brute (chiffre d'affaires ' coûts d'exploitation), la perte de chiffre d'affaires (chiffre d'affaires prévisionnel - chiffre d'affaires réalisé) pour obtenir la perte de marge brute (chiffre d'affaires perdu x pourcentage de marge brute).'

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, notamment en considérant qu'il ne pouvait être reconnue force probante à l'attestation produite par une société Patrice Gionnani Consulting et en déboutant la société Atelier Boba de sa demande à ce titre.

Il sera simplement ajouté que, si la société appelante verse en cause d'appel une attestation de la société d'expertise comptable Astoria, cette attestation, d'une part, ne satisfait pas davantage au formalisme prescrit par le code de procédure civile pour les attestations produites en justice, d'autre part, les bilans simplifiés fournis à la cour permettent de connaître les résultats d'exploitation de la société sur les exercices 2017 à 2020 mais ne mentionnent pas les chiffres d'affaires de ces mêmes années, de troisième part, l'absence de données comptables antérieures à l'année 2017 ne permet pas d'avoir de point de comparaison quant à la variation de l'activité par rapport aux années antérieures aux troubles de sorte que ni la preuve, ni la quantum de la perte alléguée ne sont établies.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de réputation de la société Atelier Boba et M. [I]

Ces appelants versent aux débats de nombreuses attestations dont il ressort que tant leur professionnalisme, que leur compétence fine et reconnue dans leur domaine et leurs qualités personnelles leur ont permis de se constituer une clientèle composée des acteurs parmi les plus prestigieux du monde de la photographie qu'il s'agisse de musées ou d'artiste photographes, ce point n'étant d'ailleurs pas contesté.

Il n'est pas davantage contesté qu'ils ont, du fait des troubles subis, dû adapter leur organisation de travail afin de conserver cette clientèle exigeante, dont certains attestent du caractère déplaisant voire insupportable à être dans leurs locaux professionnels en raison des émanations olfactives mais aussi de leur crainte de réactions chimiques indésirables et de dégradation de la qualité des photographies ou travaux confiés.

Au demeurant ce point est attesté par l'expert qui, en page 39 de son rapport, a pu indiquer «'les sociétés plaignantes ont une activité liée aux 'uvres d'art. Or, de nombreuses 'uvres sont sensibles aux molécules odorantes, même à très faible concentration. Une pollution atmosphérique spécifique peut provoquer des dommages irrémédiables.'»

Ces conditions de travail dégradées avec les risques ainsi caractérisés ont nécessairement porté atteinte à leur réputation malgré les aménagements y apportés - rendez-vous client ou prestations exécutées hors de leurs locaux, transport et stockage des 'uvres hors de leurs locaux -.

Il s'en déduit que la réalité du préjudice est établie et doit dès lors être évalué et indemnisé. Compte-tenu de la durée particulièrement longue des troubles subis, soit 32 mois (de janvier 2017 à août 2019), accroissant le risque d'altération de leur réputation, leur préjudice sera justement indemnisé à hauteur de 15.000 pour la société Atelier Boba et 7.000 euros pour M. [T] [I].

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la préjudice lié à l'acquisition d'un véhicule

Il n'est pas contesté que la société Atelier Boba a dû acquérir un véhicule pendant la période litigieuse. L'expert a considéré qu'il existait des modes plus adéquat de stockage des 'uvres, tout en reconnaissant que les odeurs pouvaient éloigner la clientèle et considéré que les frais liés aux déplacements nécessaires afin de la conserver rentraient dans le cadre des préjudices à indemniser.

Il ressort en outre des deux attestations de Mme [R] [J] et M. [O] [X] que cette acquisition n'était ni un choix de confort, la société Atelier Boba accueillant jusque là ses clients dans ses locaux, ni un choix personnel des gérants, lesquels se déplaçaient habituellement à vélo ; qu'en outre, les clients ne souhaitant plus venir, la société devait bien déplacer les 'uvres pour poursuivre son activité de sorte que le préjudice est établi et le lien de causalité avec les troubles certains.

Au regard de la valeur d'achat du véhicule et de la décote proposée et justifiée de 25 %, la société Atelier Boba sera donc indemnisée de ce chef à hauteur de la somme de 13.875 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la préjudice résultant pour la société Atelier Boba du départ de sa sous-locataire, la société Okometa

L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile prévoit que «'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [ des dernière conclusions] et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'».

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, «'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'»

Cependant, il ressort des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent «'aux mêmes fins'» que celles invoquées en première instance.

Contrairement à ce que soutient la société Covovio, la demande présentée pour la première fois en cause d'appel par la société Aterlier Boba de voir indemniser son préjudice résultant du départ de sa sous-locataire la société Okometa tend aux mêmes fins que celles soutenues devant les premières juges à savoir l'indemnisation de l'intégralité du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage subis.

Cette demande est donc recevable.

Au cas d'espèce, l'article 22 dérogatoire aux conditions générales du bail liant la société Covivio et la société Aterlier Boba autorise la sous-location.

L'article 3 de la convention de sous-location liant la société Atelier Boba et la société Okometa prévoit que sa durée est «'de façon ferme et définitive'» limitée à un an et qu'en toute hypothèse elle prend fin à l'échéance du bail principal, soit le 1er août 2024.

La première attestation fournie par Mme [H] et par certains de ses clients décrivant les troubles subis et les symptômes développés -maux de tête, vertiges, nausée-, datent de juillet 2017 et septembre 2018, de sorte que le départ des lieux de la société Okometa qui ne date que de mai 2019 ne permet pas d'en établir avec certitude le lien avec les troubles subis d'autant que Mme [H] évoquait aussi un temps de trajet très long entre son lieu de résidence et les locaux de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur le remboursement à la société Atelier Boba des loyers payés entre janvier 2017 et janvier 2018

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer ses loyers aux termes convenus. En outre, tant que le preneur a été en mesure d'exploiter et d'occuper les locaux, il ne peut prétendre à être excepté du paiement des loyers.

Au cas d'espèce, la gêne subi par la société Atelier Boba dans l'exploitation de son local entre le mois de février 2017 et le mois de 31 juillet 2019, n'est pas contesté. Nonobstant, l'expert a établi que la gêne résultant des odeurs nauséabondes et irritantes dégagées par l'usage par la société Magic de certains produits chimiques lors du processus de fabrication de ses produits et du défaut d'efficacité de le ventilation notamment de ses locaux se propageait jusqu'au dernier étage de l'immeuble occupé par la société Atelier Boba.

L'expert a estimé qu'à ce titre une diminution du loyer de 15 % sur la période du 10 février 2017 au 30 avril 2018 et de 10 % sur la période du 1er juin 2018 à la date de cessation des nuisances olfactives était justifiée.

Il n'est pas contesté que le bailleur a consenti une réduction du montant du loyer de 15 % sur la période du 10 février 2017 au 30 avril 2018 et de 10 % sur la période du 1er juin 2018 au 31 mars 2019.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le juge de le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, et considéré comme justifiée une réduction de 20 % sur la période du 10 février 2017 au 30 avril 2018 et de 10 % sur la période du 1er juin 2018 au 1er août 2019.

Il sera simplement ajouté que, pour solliciter la révision de ces pourcentages, la société Atelier Boba, d'une part, revient sur la crainte et l'anxiété continues et quotidiennes même en dehors des jours où les odeurs étaient perçues, cependant de préjudice a été indemnisé distinctement tel que vu supra, d'autre part, sur l'effet nocif établi de l'exposition à ces odeurs non seulement dans les locaux pris à bail mais encore dans l'ascenseur et les