Chambre 3-4, 22 mai 2025 — 21/08156

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

Rôle N° RG 21/08156 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRZR

Société 2NME

C/

[L] [Z]

S.C.I. LE WEEK END

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Mai 2025

à :

Me Christophe HERNANDEZ

Me Thierry GARBAIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00398.

APPELANTE

SAS 2NME

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

INTIME

S.C.I. LE WEEK END

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Thierry GARBAIL de l'ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE

Maître [L] [Z]

agissant tant en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde qu'en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde la SAS 2NME

né le 19 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2013 la SCI Le Week end a donné à bail à la SAS 2NME, pour une durée de 9 ans, des locaux commerciaux à usage d'hôtel restaurant situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 72000 euros HT outre 4250 euros de provisions sur charges et taxes.

Un avenant au bail relatif aux charges a été signé entre les parties le 9 mars 2017.

La SAS 2NME a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ouverte par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 19 mars 2019 désignant Maître [L] [Z] en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 2 octobre 2019, la société 2NME a notifié à la bailleresse une demande de révision du loyer, sollicitant sa fixation à 55200 euros HT et HC.

Les parties ne s'étant pas accordées, la société 2NME a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulon le 30 décembre 2019, sollicitant à titre principal la fixation du loyer à la somme de 55200 euros HT et HC à compter du 2 octobre 2019 et à titre subsidiaire la désignation d'un expert.

Elle invoquait une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une baisse de plus de 10% de la valeur locative et produisait un rapport établi à sa demande par Mme [S], expert évaluateur.

La société bailleresse contestait cette évaluation et produisait également un avis d'expert établi par M. [W] [J].

Par jugement du 22 avril 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon a rejeté la demande de révision du loyer, rejeté la demande d'expertise judiciaire, dit que le loyer à compter du 10 mars 2019 restera fixé à la somme de 6118,85 euros HT/HC par mois soit 73426,20 euros HT/HC par an, condamné la SAS 2NME aux dépens, rejeté la demande au titre des frais du rapport [J], rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire.

Le juge des loyers commerciaux a considéré que plusieurs critères retenus par l'expert [M] pour une diminution des facteurs de commercialité sont sans influence au regard de l'activité et de la situation de l'hôtel (fin du festival des voix du Gaou, diminution de la population de 2,99%) ou avec une influence très limitée (variation du tourisme dans un ratio de 5 points sans précision sur la commune de [Localité 5], baisse des loyers des biens à usage d'habitation de 5 points).

Pour écarter la nécessité d'une mesure d'expertise, le juge a énoncé que la preuve d'une variation des facteurs de commercialité entraînant une variation de la valeur locative de plus de 10% n'était pas rapportée et qu'aucun élément ne venait réellement souligner des modifications locales ayant un impact direct sur la valeur locative de l'hôtel.

La société 2NME a interjeté appel de cette décision le 2 juin 2021.

Par conclusions déposées et no