Service des référés, 23 mai 2025 — 25/51934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 25/51934 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FO7

N° : 3-CH

Assignations du : 14 Mars 2025 08 Avril 2025 [1]

[1] 3 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE

La SCI IMMOBILIERE ROCKY, Société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 6]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS - #C1757

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté et pris en la personne de son syndic, la société JEAN CHARPENTIER, SAS [Adresse 2] [Localité 7]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811

La S.A.R.L. EMPORIUM [Adresse 3] [Localité 7]

représentée par Maître Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS - #D0161

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

FAITS ET PROCEDURE

La société IMMOBILIERE ROCKY a donné à bail à la société EMPORIUM des locaux commerciaux, situés [Adresse 5] (RDC et 1er étage) [Localité 7], par acte du 1er juin 2023.

Les locaux sont affectés de graves désordres.

Par acte extra judiciaire du 27 décembre 2024, la société IMMOBILIERE ROCKY a signifié à la société EMPORIUM une « demande de résiliation du bail », acte dans lequel il notifie au preneur « la résiliation du bail à compter de ce jour ».

La société EMPORIUM n’a pas quitté les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte du 14 mars 2025, la société IMMOBILIERE ROCKY a fait assigner la société EMPORIUM devant le juge des référés afin de demander principalement de voir :

Constater que le bail a été valablement résilié par l’acte extrajudiciaire du 27 décembre 2024, Ordonner la libération des locaux dans un délai de 8 jours et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, Condamner la société EMPORIUM à payer à la société IMMOBILIERE ROCKY une indemnité d'occupation mensuelle de 5.000 euros à compter du 27 décembre 2024, Condamner la société EMPORIUM à payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/51934.

Par acte du 8 avril 2025, la société EMPORIUM a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux fins de voir :

Enjoindre au syndicat des copropriétaires d’entreprendre la réfection des planchers haut de la boutique du RDC et du local loué au 1er étage à la société EMPORIUM, selon le devis de l’entreprise désignée en AG, et de rétablir si besoin la fourniture de l’électricité, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Enjoindre au syndicat d’achever lesdits travaux dans le délai maximum de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, Dire que le juge des référés se réservera la liquidation des astreintes, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à garantir la société EMPORIUM de toute condamnation à quel que titre que ce soit qui serait mise à sa charge en faveur de la société IMMOBILIERE ROCKY, Désigner un commissaire de justice, aux frais avancés du syndicat, pour assister et dresser procès-verbal de la réception des travaux, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance. Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/52448.

À l’audience du 25 avril 2025, la société IMMOBILIERE ROCKY a maintenu les termes de son assignation et sollicité le rejet des demandes reconventionnelles.

Par conclusions déposées et soutenues oralement la société EMPORIUM a sollicité :

la jonction des procédures, le rejet des prétentions de la société IMMOBILIERE ROCKY, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à garantir la société EMPORIUM de toute condamnation à quelque titre que ce soit qui serait mise à sa charge en faveur de la société IMMOBILIERE ROCKY, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à achever les travaux litigieux, avec rétablissement de l’électricité, au plus tard le 31 juillet 2025, avec une astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du 1er août 2025, la désignation d’un commissaire de justice aux frais avancés du syndicat, pour assister et dresser procès-verbal de la réception des travaux, la condamnation de la société EMPORIUM à une indemnité de 2.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du constat pour la réception des travaux, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens de l’appel en garantie. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a sollicité le rejet de toutes les demandes présentées à son encontre et la condamnation de la société EMPORIUM aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la jonction des procédures

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures n° RG 25/51934 et RG 25/52448 qui concernant le même litige et les mêmes parties.

II - Sur la demande principale relative à la résiliation du bail el les demandes qui en découlent :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

La société IMMOBILIERE ROCKY sollicite que le juge des référés « constate la résiliation de plein droit » du bail au motif que les locaux sont inutilisables et inexploitables depuis l’origine du bail en raison d’un grave dégât des eaux trouvant sa cause dans les parties communes, ce qui permet l’application de la stipulation contractuelle relative à la destruction des locaux loués, et que cette résiliation a été valablement signifiée au preneur par acte du 27 décembre 2024.

Le bailleur ajoute que le maintien dans les lieux du preneur est dangereux et empêche la réalisation des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires, qui sont urgents et dureront longtemps.

La société EMPORIUM s’oppose à la demande de résiliation en soutenant que le juge des référés peut seulement constater la résiliation d’un bail par le jeu d’une clause résolutoire, alors qu’en l’espèce la demanderesse sollicite de prononcer la résiliation du bail.

Elle ajoute que les conditions d’occupation du local par son gérant (essentiellement stockage de marchandises) ne sont ni dangereuses ni gênantes pour la réalisation des travaux qui ont de fait démarré depuis le 7 avril 2025 sans difficulté.

À l’égard du syndicat des copropriétaires la défenderesse soutient que ce dernier a tardé dans la mise en œuvre des travaux, et qu’il est donc responsable à l’égard de la société EMPORIUM, ce qui justifie l’appel en garantie, et les demandes d’achèvement des travaux sous astreinte.

En droit il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire, mais en aucun cas prononcer la résiliation de ce bail sur un autre motif.

En l’espèce, en dépit de la formulation retenue par la demanderesse de « constater que le bail […] a été valablement résilié de plein droit par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2024 », la demande doit s’analyser comme une demande de prononcé judicaire de la résiliation du bail puisqu’aucune clause résolutoire n’est visée.

La stipulation contractuelle relative à la « destruction des lieux loués » (page 10) n’est pas une clause résolutoire mais un renvoi, avec des aménagements contractuels, au régime de l’article 1722 du code civil qui appelle une appréciation par un juge du fond.

De façon surabondante il convient de relever que la bailleresse elle-même reconnait que la cause de « destruction » qu’elle invoque préexistait à la signature du bail, reprochant à son mandataire d’avoir conclu ce bail, de telle sorte qu’elle apparaît peu légitime à se prévaloir d’un cas de destruction de la chose pendant le bail…

La demande principale de la société IMMOBILIERE ROCKY de résiliation du bail commercial sera donc rejetée, comme les demandes de fixation d’une indemnité d'occupation et d’expulsion qui en découlent.

S’agissant plus spécialement de la demande de quitter les lieux pendant le temps des travaux, qui pourrait être prononcée indépendamment de la résiliation du bail, sur le fondement du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent, il convient de relever que la bailleresse ne démontre pas que les conditions d’occupation du local par la société EMPORIUM (il est démontré que le local du RDC sert uniquement de stockage, ne reçoit pas de public, et que le local d’habitation au-dessus n’est pas occupé et est quasiment vide de meubles) empêchent la bonne réalisation des travaux, et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires confirme que les travaux ont démarré et n’émet aucune plainte par rapport à l’occupation actuelle de la société EMPORIUM.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la libération des locaux litigieux.

Puisqu’aucune condamnation n’est mise à la charge de la société EMPORIUM, il n’y a plus lieu de statuer sur l’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

III – Sur les demandes de la société EMPORIUM relatives aux travaux de réfection :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à ces demandes en rappelant que le dégât des eaux est intervenu en avril 2023, que des travaux de remplacement d'une colonne d'eau ont été nécessaires, outre les opérations d’expertise des assurances et une étude structurelle pour la remise en état du plancher haut. Le syndicat précise que l’AG a voté les travaux de renforcement structurels le 17 décembre 2024, travaux qui ont débuté le 7 avril 2025 pour une durée prévisionnelle de 3 mois, de telle sorte que le syndicat a été diligent dans la gestion de ce sinistre et que les demandes formées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses.

S’il est établi que les travaux dans les lieux loués par la société EMPORIUM démarrent deux ans après le sinistre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] démontre ne pas être resté inactif durant cette période. Il justifie des nombreuses démarches et étapes nécessaires préalablement au démarrage des travaux, et notamment vote en AG pour la commande d’une étude structurelle pour la remise en état des planchers, réalisation de l’étude et démarches/relances auprès du bureau d’étude, sondage dans les plafonds, sollicitation de devis pour les travaux et vote de ces devis en AG.

Il démontre surtout que les travaux ont bien démarré, environ deux semaines avant l’audience, et que ces travaux sont prévus pour une durée de trois mois, durée qui apparaît raisonnable compte-tenu de l’ampleur des travaux à réaliser.

Aucune partie ne se plaint à l’audience du rythme des travaux ou d’une autre difficulté sur le déroulement de ces travaux.

La nécessité des condamnations sollicitées, de surcroit avec astreinte, par la société EMPORIUM n’est donc pas démontrée, pas plus que la nécessité de désigner judiciairement et par anticipation un commissaire de justice pour les futures opérations de réception des travaux.

Les demandes de la société EMPORIUM seront donc rejetées.

IV- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IMMOBILIERE ROCKY qui succombe et qui est à l’origine de l’instance, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de condamner la société IMMOBILIERE ROCKY à payer à la société EMPORIUM la somme de 2.200 euros sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des procédures n° RG 25/51934 et RG 25/52448 ;

Rejetons les demandes présentées par la société IMMOBILIERE ROCKY ;

Rejetons les demandes présentées par la société EMPORIUM à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

Condamnons la société IMMOBILIERE ROCKY à payer à la société EMPORIUM la somme de 2.200 euros (deux mille deux-cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société IMMOBILIERE ROCKY aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 23 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ