Ch4.3 JCP, 22 mai 2025 — 25/00198

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° RG 25/00198 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MIDG

AFFAIRE : S.A. FONCIERE DE LA FRISE C/ [W], [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 22 MAI 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de Mme Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA FONCIERE DE LA FRISE, dont le siège social est sis 13 rue Pierre Sémard - 38000 GRENOBLE

représentée par Maître Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE,

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W], demeurant 3 rue Mansart - 38100 GRENOBLE

non comparant

Madame [R] [W], demeurant 3 rue Mansart - 38100 GRENOBLE

représentée par Maître Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Mars 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE : La SA FONCIERE DE LA FRISE est propriétaire d’une maison à usage d’habitation divisée en plusieurs logements dont notamment un appartement situé 3 rue Mansart – RDC droit – 38100 Grenoble. Par courrier en date du 25 septembre 2024 Monsieur [X] [K] a notifié son congé, de sorte que le logement en rez-de-chaussée est vacant depuis le 25 octobre 2024. La SA FONCIERE DE LA FRISE a été avisée par des locataires du fait que certains logements vacants, dont celui situé au rez-de-chaussée droit était squatté. Il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 janvier 2025, que la porte de l’appartement présente une serrure d’aspect récent. Madame [R] [W] est présente dans le logement et précise y vivre avec son époux Monsieur [C] [W] et ses quatre enfants. Elle confirme être entrée dans les lieux sans autorisation. Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la SA FONCIERE DE LA FRISE a assigné Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Grenoble aux fins de voir : Constater que Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] et tous occupants de leur chef sont sans droit ni titre, par suite d’une voie de faitOrdonner l’expulsion de Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, dans les 48 heures à compter du prononcé de l’ordonnance,Fixer et Condamner Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] à payer, par provision, à la SA FONCIERE DE LA FRISE une indemnité d’occupation mensuelle de 499,40 euros, majoré de 10%, à compter du 8 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, Dire que le délai de deux mois consécutifs à la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, prévu à l'article L412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution, sera supprimé en application de l'alinéa 2 du même texte en raison de l'introduction par voie de fait des occupants,Dire que le bénéfice des dispositions de l'article 412-6 alinéa 1 relatives à la suspension des expulsions pendant la trêve hivernale sera supprimé au visa des alinéas 2 et 3,Condamner Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] aux entiers dépens.Par conclusions en réponse à l’assignation Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W], représentés par leur conseil, sollicite de pouvoir bénéficier des délais légaux pour quitter les lieux. A l’appui de ses prétentions Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] invoquent l’absence d’élément permettant de qualifier l’occupation des lieux par la famille de voie de fait, ainsi qu’une atteinte disproportionnée au regard de l’atteinte au droit de propriété en l’absence de délais. En outre, ils font valoir leur statut de victime d’escroquerie de sorte qu’ils ont cru avoir à faire au propriétaire lorsqu’un homme leur a proposé ce logement. A l’audience du 24 mars 2025,la SA FONCIERE DE LA FRISE par conclusions en réplique, maintient ses demandes. Elle précise que Madame [R] [W] serait entrée avec l’aide d’une personne dénommée [E] à qui elle aurait réglé 1.800 euros. Elle serait entrée en décembre 2024 à la suite de quoi elle a effectué une demande de logement social deux mois après. Madame [R] [W], représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle confirme le versement d’une somme de 1.800 euros correspondant à trois mois de loyer et le dépôt de garantie. Elle reconnait être occupante sans droit ni titre tout en réfutant être entrée par voie de fait, le dénommé [E] ayant procuré les clefs. Enfin, elle confirme le dépôt d’une demande de logement social suite à l’assignation. Bien que régulièrement convoqué par assignation déposée en étude, Monsieur [C] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsionSelon l’article 835 du code de procédure civile : “ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” Aux termes de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal du constat de commissaire de justice du 8 janvier 2025, qu’il y a lieu de constater que le logement 3 rue Mansart – RDC droit – 38100 Grenoble appartient au bailleur, que ce logement fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre de Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W]. Cette occupation sans droit ni titre du logement est attentatoire au droit de propriété de la SA FONCIERE DE LA FRISE et elle est, à l’évidence, constitutive pour le propriétaire d’un trouble manifestement illicite, qu’il y a lieu de faire cesser. De plus, les défendeurs ne démontrent pas avoir tenté d’obtenir légalement un logement et n’ont pas contesté être en situation irrégulière. La SA FONCIERE DE LA FRISE justifie qu’il puisse à nouveau disposer de son logement et elle est donc fondée à réclamer la libération immédiate des lieux. Il y’a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] pourront être expulsés, ainsi que de tout occupant de leur chef, dès la signification de la présente ordonnance, après la signification avec commandement de quitter les lieux. Sur la suppression du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux et la suppression du bénéfice de la trêve hivernaleSelon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. » Et selon l’article L 412- 6 du même code : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Les dispositions du premier alinéa ne sont toutefois pas applicables lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. » Il résulte de ces dispositions que l'occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l'expulsion tandis que la voie  de fait, qui se définit comme un ensemble d'actes matériels de violence ou d'effraction imputables à la personne dont l'expulsion  est demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d'avoir à quitter les lieux et par l’inapplication de la trêve hivernale, ces suppressions ayant pour effet de rendre l'expulsion immédiatement exécutable. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'occupation litigieuse est sans droit ni titre en revanche il n’est pas démontré que Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] sont entrés dans les lieux par effraction. En conséquence, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévus par L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale, si cela s’avérait nécessaire, et La SA FONCIERE DE LA FRISE sera débouté de ses demandes sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupationL’article 835, alinéa 2 du code de procédure civil dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux de Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W], occupants sans droit ni titre. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges pratiqué pour ce logement et selon bail précédent, soit 473,63 euros par mois. Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de leur entrée dans les lieux le 21 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS que Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] sont occupant sans droit ni titre, DISONS que Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] devront libérer les lieux, ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 3 rue Mansart 38100 GRENOBLE, dès la signification de la présente ordonnance, avec commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges antérieurement pratiqués pour le logement soit la somme de 473,63 euros par mois, CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] à payer à la SA FONCIERE DE LA FRISE l’indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux, DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, REJETONS les demandes de suppression du délai deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale, RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire. CONDAMNONS solidairement Madame [R] [W] et Monsieur [C] [W] à supporter les dépens de l'instance, AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE VINGT-DEUX MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection