4ème Chambre civile, 27 mai 2025 — 23/01101

COUR D’APPEL D’[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. S.D.C de la [Adresse 10] c/ S.C.I. SCI LEDUC N° 25/ Du 27 Mai 2025

4ème Chambre civile N° RG 23/01101 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OYCH

Grosse délivrée à

l’AARPI LEXAZUR AVOCATS

Me Laura RICCI

expédition délivrée à

le 27 Mai 2025

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. LEDUC, représentée par son gérant en exercice [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Vivian THOMAS de l’AARPI LEXAZUR AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Leduc est propriétaire du lot numéro n°67 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « Le Gardens Plaza » situé [Adresse 3] à [Localité 6] et administré par son syndic en exercice la société Citya [Localité 9].

Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 7] Plaza » à procéder à la sécurisation des balustrades de la terrasse de la société Leduc, obligation qui sera remplie par l’intervention d’une entreprise compétente ou le rapport d’un sachant indiquant après constat contradictoire que l’état actuel des lieux ne présente pas de risque.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 17 septembre 2022, la résolution n°17 visant à réaliser les travaux de remplacement des balustres du lot de la société Leduc a été adoptée.

Par acte du 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » a fait assigner la société Leduc devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 8.756 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » sollicite la condamnation de la société Leduc au paiement des sommes suivantes :

8.756 euros au titre du coût des travaux de réfection de la balustre dont il a fait l’avance,4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique qu’il résulte du règlement de copropriété (pages 12 et 13) que les garde-corps et les barres d’appui des terrasses ainsi que tous leurs accessoires sont des parties privatives. Il soutient que si le règlement de copropriété ne vise pas spécifiquement les termes de « balustre » ou « balustrade », les termes de « garde-corps » et « barres d’appui » sont des synonymes. Il en conclut que les balustres unis par une tablette et formant une balustrade entourant la terrasse privative du lot de la société Leduc sont des parties privatives et que leur entretien et leur réfection sont donc à la charge exclusive de la défenderesse. Il conteste les conclusions du juge des référés et considère que la balustrade n’est pas une partie commune puisqu’elle ne relève pas de l’ossature ou de la structure du balcon. Il fait valoir que la balustrade ne fait pas partie du gros œuvre du balcon mais fait office de garde-corps pour la sécurité exclusive des occupants du lot de la société Leduc, tel que cela ressort du rapport de l’ingénieur structure, peu importe que la fonction accessoire de la balustrade soit d’orner l’immeuble ou que les garde-corps des étages inférieurs soient constitués par de simples vitres. En réponse aux écritures adverses, il expose que la balustrade est une clôture servant de garde-corps, à l’exclusion d’une simple clôture ornementale, puisqu’elle se situe à l’aplomb du vide en bout de terrasse afin d’éviter la chute de personnes. Il ajoute que les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et communes invoquées par la défenderesse ne sont pas d’ordre public puisque l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les articles