1ère Chambre, 27 mai 2025 — 23/06697

1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 23/06697 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UJJO

(Réf 1ère instance : 22/01753)

M. [Y] [T]

C/

S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 25 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANT

Monsieur [Y] [T]

né le 14 mars 1981 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS.,et par Me Elise MAILLOT avocates au barreau de QUIMPER

INTIMÉE

S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociéts de QUIMPER sous le numéro 404.121.055, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Thibault DOUBLET de la SELARL THIBAULT DOUBLET, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant compromis de vente du 10 juin 2021 rédigé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, Mme [Z] [N] en sa qualité d'usufruitière et sa fille Mme [R] [D] en sa qualité de nu-propriétaire se sont engagées à vendre à M. [Y] [T] l'immeuble dont elles sont propriétaires situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9].

2. Le compromis prévoyait une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 16 août 2021.

3. La vente n'a pu être réitérée en raison de l'opposition de la soeur de Mme [R] [D], Mme [K] [D], manifestée le 17 mars 2022, l'acte de donation du 9 novembre 2017 aux termes duquel Mme [N] a fait donation à sa fille [R] de la nue-propriété de cet immeuble soumettant la revente de l'immeuble donné au consentement du donateur et de ses autres descendants.

4. Soutenant que l'agent immobilier rédacteur du compromis a commis une faute en ne mentionnant pas, dans le compromis, que la vente était suspendue à l'accord des co-donataires, M. [T] a, par acte d'huissier du 19 septembre 2022, fait assigner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins de la voir condamner, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, à lui verser les sommes de :

- 5.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- 8.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif,

- 851,79 ' au titre de son préjudice financier,

- 12.000 ' en remboursement de l'acompte qu'il a versé lors de la signature du compromis de vente,

- 6.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

5. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier a appelé en garantie Mme [Z] [N] et Mme [R] [D] suivant acte d'huissier du 31 octobre 2022.

6. La jonction de ces deux affaires a été prononcée le 13 janvier 2023.

7. Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal a :

- débouté M. [T] de ses demandes dirigées contre la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier,

- rejeté le recours en garantie formé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier contre Mme [N] et Mme [D],

- condamné M. [T] à verser à la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [N] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [D] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

- rejeté toute autre demande.

- condamné M. [T] aux dépens.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, a retenu que la mention insérée au compromis de vente, dans laquelle le vendeur s'engage à obtenir, le cas échéant, l'accord du donateur et/ou des héritiers réservataires, bien que non édictée comme condition suspensive, ne permet pas à M. [T] de soutenir qu'il n'avait pas connaissance de l'existence de la donation et de la nécessité d'obtenir l'accord des héritiers pour la régularisation de la vente, alors qu'il pouvait solliciter des explications complémentaires.

9. Par déclaration au greffe de la cour d'ap