JCP - CIVIL2, 21 mai 2025 — 24/03614

N° RG 24/03614 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOPX

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [X] [Y]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022 dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [Y] né le 11 Octobre 1956 à COURTALAIN (28290) demeurant 11 mail Flandres Dunkerque - Appt 2483 - 28200 CHATEAUDUN comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire,

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 18 Mars 2025 et mise en délibéré au 21 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE par acte sous seing privé du 3 décembre 2010, l’OPH HOMY a consenti à Monsieur [X] [Z] un bail portant sur un logement sis à CHATEAUDUN . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 20 août 2024 , d'avoir à payer la somme de 1 755,56 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Par exploit du 17 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, - subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, - de le condamner au paiement de la somme de 1 441,90 € au titre des loyers échus au 21 octobre 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de le condamner à lui payer la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1 128,69 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes. Monsieur [X] [Z] expose qu’il est retraité et perçoit des revenus de 1500€ , qu’il cumule sa retraite avec une activité indépendante qui lui a absorbé une grande partie de ses ressources, expliquant sa défaillance à payer le loyer, qu’il a , depuis, pris un accord avec le bailleur pour apurer sa dette et sollicite des délais de paiement de 75 € par mois. Le diagnostic social est versé au dossier. L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 18 décembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 20 août 2024 le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 21 octobre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 1 128,69 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 28 février 2025, Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il ressort des explications du locataire ainsi que du rapport de diagnostic social qu’il est retraité et perçoit une pension de 1066 € augmentée de revenus de son activité indépendante pour environ 500€, et que ses charges s'élèvent à 568€ par mois. Son reste à vivre s'élève à près de 500 €. Il propose d’apurer la dette par mensualités de 75 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 15 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants. A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [X] [Z] pourra être expulsé sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupant sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 11, Mail Flandres Dunkerque 28200 chateaudun, sont réunies à la date du 21 octobre 2024; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à l’OPH HOMY, la somme de 1128,69 euros (mille cent vingt huit euros et 69 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024; ACCORDE à Monsieur [X] [Z] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s'en acquitter par par 14 paiements mensuels successifs de 75 euros (soixante quinze euros) , le premier le 5 juillet 2025, les 13 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 15ème et dernière mensualité DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [X] [Z] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à l’OPH HOMY, en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à l’OPH HOMY la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI