JCP-Baux d'habitation, 27 mai 2025 — 23/03767

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 23/03767 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. FILHET-ALLARD ET CIE dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [H] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [M] [H] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, Madame [E] [G] a donné à bail à Madame [L] [H] et à Monsieur [M] [H] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990,00 euros hors charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé de manière contradictoire le 27 février 2021.

Parallèlement, Madame [E] [G] a souscrit, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL [Localité 3] NORD IMMOBILIER (ORPI IMHOTEP), une garantie d’assurance couvrant les loyers impayés auprès de la SAS FILHET-ALLARD & CIE.

Suite à une panne du système de chauffage (pompe à chaleur) de leur maison d’habitation survenue le 1er novembre 2022, les époux [H] -ayant à charge et hébergeant 4 enfants en bas âge- en ont informé le 3 novembre 2022 le mandataire ORPI IMHOTEP de leur bailleresse, et en l’absence de réponse, leur assureur protection juridique PACIFICA a, par lettre du 23 novembre 2022 adressée tant à Madame [E] [G] qu’à son mandataire, mis en demeure ces derniers d’effectuer sous quinzaine les réparations urgentes et nécessaires sur l’équipement de chauffage et de production d’eau chaude défectueux, dans le respect des obligations légales du bailleur prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et ce, en vain.

En l’absence de chauffage effectif en période hivernale dans la maison d’habitation du fait de la non-intervention en réparation de ladite pompe à chaleur, Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] ont alors délivré par lettre du 1er décembre 2022 leur congé en sollicitant un préavis réduit à un mois du fait de l’indécence du logement ainsi démuni d’un chauffage fonctionnel depuis le 1er novembre 2022.

Le 22 décembre 2022, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties, mentionnant quelques dégradations locatives et défauts d’entretien courant dans les locaux.

Le 22 mai 2023, le mandataire ORPI IMHOTEP de Madame [E] [G] a reconnu avoir reçu de la société d’assurances FILHET-ALLARD & CIE la somme de 773,83 € -déduction faite du solde de dépôt de garantie de 176,72 € conservé par la bailleresse- au titre de la dette locative (loyer et charges-ordures ménagères-) due pour la période du 1er décembre au 22 décembre 2022, et a subrogé la compagnie d'assurances FILHET-ALLARD & CIE dans ses droits, à concurrence de ce montant.

En l’absence de règlement de cette somme en dépit d’une mise en demeure de paiement adressée le 6 septembre 2023 aux époux [H], la société FILHET-ALLARD & CIE -subrogée dans les droits de Madame [E] [G]- a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans le 18 septembre 2023 d'une requête en injonction de payer à l’encontre de Madame [L] [H] et de Monsieur [M] [H] pour un montant de 773,83 euros correspondant au montant détaillé ci-dessus.

Une ordonnance d'injonction de payer était rendue par le tribunal judiciaire le 4 octobre 2023 enjoignant à Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] de payer à la société FILHET-ALLARD & CIE la somme de 773,83 euros en principal au titre de la dette locative et les intérêts et dépens de la procédure.

L'ordonnance d'injonction de payer était signifiée par acte du 10 octobre 2023 à Madame [L] [H] (à personne) et à Monsieur [M] [H] (à domicile).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2023, Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] formaient opposition à l'injonction de payer -opposition reçue au greffe le 3 novembre 2023- et ils demandaient au tribunal de mettre à néant l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 4 octobre 2023.

L’affaire évoquée à l’audience du 9 avril 2024 a fait l’objet de 3 renvois successifs afin de permettre aux avocats des parties d’échanger leurs pièces et conclusions dans le strict respect du principe du contradictoire.

La SAS FILHET-ALLARD & CIE, représentée par son avocat, substitué, a déposé ses conclusions récapitulatives aux termes desquelles il demande au tribunal -au visa des articles 1416 du CPC et 1346-1 et 1343-2 du code civil- de :

Dire que son ac