3ème Ch. Civile Cab. 3, 28 mai 2025 — 22/04335

N° RG 22/04335 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LESW

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 22/04335 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LESW

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas CLAUSMANN Me Julien SCHAEFFER

Le Le greffier

Me Nicolas CLAUSMANN Me Julien SCHAEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société FOCH Société civile immobilière immatriculée sous le numéro 829 580 075 RCS [Localité 9] Représentée par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 306

DEFENDERESSE :

SAS CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER (COGEFIM) Société par actions simplifiée au capital de 1 180 538 € immatriculée sous le numéro 324 991 728 RCS [Localité 7] Représentée par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Julien SCHAEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 333

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 1er juin 2017, la SAS CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER (ci-après la SAS COGEFIM) a vendu à la SCI FOCH un ensemble immobilier, composé notamment des locaux, correspondant aux lots numéros 1, 101 et 108 au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à 67000 Strasbourg pour un montant de 415 000 €.

Constatant la présence d’amiante dans les locaux, la SCI FOCH a, par assignation signifiée le 5 juillet 2022, fait attraire la SAS COGEFIM devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la SCI FOCH demande au tribunal de : - CONDAMNER la société COGEFIM à lui payer : la somme de 83 000 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente,la somme de 20 400 € correspondant au montant des travaux de désamiantage, la somme de 25 450 € en raison de la perte de loyers, la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; - CONDAMNER la société COGEFIM à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ; - ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que la SAS COGEFIM, professionnelle de l’immobilier, engage sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés dans la mesure où elle lui a vendu un bien immobilier contenant de l’amiante, et ce alors qu’elle en avait connaissance. Elle estime en conséquence que la SAS COGEFIM est tenue de lui restituer une partie du prix et de lui indemniser le coût des travaux de désamiantage, la perte financière correspondant au manque à gagner de loyers ainsi que son préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, la SAS COGEFIM demande au tribunal de : - DECLARER la SCI [Adresse 6] irrecevable subsidiairement mal fondée en ses demandes ; - La DEBOUTER ; - La CONDAMNER à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI [Adresse 6] aux dépens ; - REJETER la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - REJETER toutes conclusions plus amples ou contraires.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’a été stipulée dans le contrat de vente une clause d’exonération du vendeur de sa garantie des vices cachés et que celle-ci est valable en raison de la qualité de professionnels de même spécialité des deux contractants, et du fait qu’elle n’avait connaissance que d’un rapport en date du 30 décembre 2013, qui n’avait pas décelé la présence d’amiante. Elle considère également que le rapport d’expertise privé produit par la SCI FOCH n’est pas corroboré pas d’autres éléments. A titre subsidiaire, elle estime que la réduction du prix comprend nécessairement le coût des réparations des vices cachés, et dès lors, la SCI FOCH ne peut solliciter simultanément la réduction et l’indemnisation du coût des travaux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 4 septembre 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 18 décembre 2024 et renvoyée à l’audience du 5 février 2025 à la demande de la société Foch. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande principale de restitution d’une partie du prix de vente

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1643 du Code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

La garantie contre les vices cachés suppose la démonstration par l’acheteur d’un défaut inhérent à la chose vendue, suffisamment grave et compromettant l’usage normal de la chose, qui soit antérieur à la vente. Il faut encore qu’il soit caché et non apparent, au sens de l’article 1642 du Code civil. Ainsi, l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du vice, qu’il ait pu le constater lui-même au regard de ses propres compétences ou que le vendeur l’ait porté à sa connaissance. Il ne devait pas non plus pouvoir en avoir aisément connaissance par les vérifications attendues d’un acheteur normalement diligent..

Lorsqu’un vice caché affecte la chose objet de la vente, l’article 1644 du Code civil dispose que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La SCI FOCH, se fondant sur l’existence de vices cachés, exerce une action estimatoire.

1) Sur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés en raison de la présence d’amiante

En l’espèce, le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante en date du 15 juin 2017 fait état de présence d’amiante dans la dalle de sol du bien litigieux.

Cette présence d’amiante est corroborée par un rapport de diagnostic technique diligenté par la SAS COGEFIM en février 2013 et qui la constate dans la même dalle de sol. En l’absence de contestations, il est constant que la SAS COGEFIM n’a pas procédé à des travaux de désamiantage entre ce diagnostic et le rapport du 8 janvier 2014. Il s’agit donc bien d’un défaut inhérent au bien vendu et antérieur à l’acte de vente.

Dans la mesure où il ressort du contrat de vente que la SAS COGEFIM a présenté à la SCI FOCH un rapport de la mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante en date du 8 janvier 2014 concluant à l’absence d’amiante dans le lot n°1, la SCI FOCH n’avait pas à diligenter des vérifications supplémentaires de sorte que le caractère caché et non apparent du défaut est établi.

Enfin, la présence d’amiante dans une construction revêt indéniablement un caractère grave eu égard aux risques de maladies provoquées par l’inhalation des fibres. Les locaux étant affectés à un usage de bureaux et magasin, il est constant que la SCI FOCH n’aurait pas acquis le bien immobilier ou en aurait donné un moindre prix si elle avait eu connaissance de la présence d’amiante, qui implique des précautions spécifiques en matière de travaux et de sécurité entraînant un surcoût.

Par conséquent, la SCI FOCH peut engager la responsabilité de la SAS COGEFIM au titre de la garantie des vices cachés.

2) Sur la clause d’exonération de responsabilité

En l’espèce, le contrat de vente en date du 1er juin 2017 stipule une cause d’exonération des vices apparents et cachés, en précisant que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier.

Tel est le cas en l’espèce de la SAS COGEFIM.

La SAS COGEFIM entend se prévaloir d’une clause stipulée dans le même contrat aux termes de laquelle « De convention expresse entre les parties, et dans la mesure où seul le syndicat des copropriétaires peut faire procéder à une mise à jour [du rapport en date du 21 septembre 2011], le vendeur est exonéré (sous réserve de l’attitude légale et de l’évolution jurisprudentielle ultérieure), de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence éventuelle d’amiante dans les éléments de la construction, s’agissant des parties communes. »

Il ressort explicitement de cette clause qu’elle n’a vocation à s’appliquer que s’agissant des parties communes. Dès lors que le présent litige porte sur les parties privatives du lot n°1, et outre la question de la nature professionnelle des deux parties et de la connaissance du vice caché, cette clause d’exonération n’a pas vocation à s’appliquer.

La SAS COGEFIM doit donc sa garantie.

3) Sur le montant de la réduction du prix

La SCI FOCH sollicite la restitution du prix de vente à hauteur de 20%, soit un montant de 83 000 €.

Toutefois, elle ne justifie pas de ce que, en connaissance du vice, elle n’aurait accepté de payer qu’un prix inférieur à 80 % du prix effectivement payé. Le prorata appliqué, au surplus sur le prix de vente non seulement du lot affecté par le vice, mais également des lots n°101 et 108, apparaît donc excessif.

Il est constant, au vu de la facture produite et en l’absence de contestation, que le coût des travaux de désamiantage est chiffré à 20 400 €. Il n’est pas contestable qu’au regard de l’usage des locaux tel que projeté, la SCI FOCH aurait acquis le bien à un prix lui permettant de réaliser de tels travaux de désamiantage. C’est donc à cette proportion que doit être réduit le prix de vente.

La SAS COGEFIM sera, par conséquent, condamnée à payer à la SCI FOCH la somme de 20 400 € au titre de réduction sur le prix de vente de l’ensemble immobilier correspondant aux lots numéros 1, 101 et 108 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] 67000 [Adresse 8].

II. Sur les demandes indemnitaires

L’article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Le vendeur professionnel est présumé simplement avoir connaissance des vices de la chose.

La SAS COGEFIM est une société professionnelle ayant pour objet l’achat et la revente de bien immobilier. Elle est ainsi présumée simplement avoir eu connaissance du vice.

Or, la SAS COGEFIM ne produit aucun élément de nature à écarter cette présomption. Au contraire, le rapport de février 2013 tend à établir qu’elle en avait effectivement connaissance.

Par conséquent, elle est tenue de tous dommages et intérêts envers la SCI FOCH.

1) Sur le préjudice résultant du coût des travaux

Si la SCI FOCH sollicite le paiement de la somme de 20 400 € au titre de dommages et intérêts, il convient de constater qu’elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui ayant fondé l’action estimatoire, la perte de valeur du bien ayant été estimée au regard des travaux destinés à remédier au vice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de paiement de la somme de 20 400 €, la restitution d’une partie du prix au titre de la perte de valeur du bien compensant le coût des travaux.

2) Sur le préjudice résultant du manque à gagner au titre des loyers

La SCI FOCH sollicite le paiement de la somme de 25 450 € au titre du retard du bail induit par les travaux de désamiantage.

Elle produit une attestation de M. [C] [X], architecte, en date du 31 mars 2023, témoignant de ce que la découverte de l’amiante a nécessité la mise en œuvre de diverses mesures ayant eu pour effet de reporter de 5 mois les travaux nécessaires à la location du bien par la SCI FOCH.

Elle produit également une attestation de la société L’ALSACE ECONOMIQUE, société d’expertise comptable, témoignant de ce que la SCI FOCH a perçu des loyers de 5 090 € HT pour les locaux litigieux au titre de l’année 2019.

La SAS COGEFIM n’émet aucune contestation à cet égard.

Le point de départ du retard dans l’exécution des travaux permettant la location du bien acquis est le jour de la vente, date du transfert de propriété.

Or, la vente est intervenue le 1er juin 2017 et le diagnostic ayant permis de révéler à la société FOCH la présence d’amiante est intervenu le 13 juin 2017, le rapport d’analyse ayant été réalisé le 15 juin 2017. Un délai de quinze jours après la vente a donc été nécessaire pour procéder au repérage des matériaux amiantés, et non sept semaines comme indiqué dans l’attestation de M. [C] [X].

La facture de la société ayant procédé aux travaux de désamiantage est datée du 31 octobre 2017, soit un peu moins de quatre mois après le rapport d’analyse. Le retard de quatorze semaines retenu par le maître d’oeuvre entre le dépôt du rapport et l’intervention de désamiantage apparaît donc cohérent. Il en est de même du délai d’une semaine retenu pour les analyses après travaux.

Il en résulte un retard pouvant être estimé à seize semaines, soit quatre mois.

Néanmoins, l’ensemble immobilier litigieux n’a pas été vendu avec un contrat de bail en cours et la SCI FOCH ne produit aucun élément témoignant d’un engagement de location à une date déterminée. Elle ne démontre pas davantage la date à laquelle l’ensemble des travaux ont été effectivement terminés ni celle à laquelle le bien a effectivement été mis en location, l’attestation de la société L’ALSACE ECONOMIQUE ne portant que sur des loyers perçus courant 2019, soit plus de deux ans après la vente.

En l’état des éléments produits aux débats, la SCI FOCH ne démontre donc pas suffisamment que le retard dans la réalisation des travaux, estimé ci-dessus à quatre mois, a entraîné une perte de loyers pendant quatre mois.

La SCI FOCH sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

3) Sur le préjudice moral

La SCI FOCH sollicite le paiement de la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral.

Elle se contente d’affirmer que, compte tenu du contexte et des manœuvres de la SAS COGEFIM, elle a subi un préjudice moral. Ce faisant, elle n’explicite ni ne justifie d’un tel préjudice moral.

La SCI FOCH sera, en conséquence, déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral.

III. Sur les mesures accessoires

La SAS COGEFIM, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

La SAS COGEFIM sera encore condamnée à payer à la SCI FOCH la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER à restituer à la S.C.I. FOCH la somme de vingt mille quatre cents euros (20 400 €) au titre de la réduction du prix de vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 5] ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.C.I. FOCH ;

CONDAMNE la S.A.S. CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER à payer à la S.C.I FOCH la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 28 mai 2025

Le Greffier Le Président Aude MULLER Chloé MAUNIER