DROIT COMMUN, 3 juin 2025 — 22/02873

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 22/02873 - N° Portalis DB3J-W-B7G-F2J5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [J] [S] [E] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant, et Me Stéphane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.C.I. CARRAH dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [H] [O] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [X] [M] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Claudia MOREIRA MESQUITA, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Maxence LAUGIER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

LE :

Copie simple à : - Me DECRESSAT - Me TRIBOT - ME MOREIRA MESQUITA

Copie exécutoire à : - Me DECRESSAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats, Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 17 et 18 novembre 2022 par M. [U] [E] contre la SCI CARRAH, Mme [C] [M] et Mme [H] [O] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir à titre principal le remboursement de la somme de 70.000 euros pour enrichissement injustifié au titre d’une vente immobilière qui n’a pas abouti ;

Vu les écritures respectives des parties : M. [U] [E] : 26 juin 2024 ;SCI CARRAH et Mme [H] [O] : 19 mars 2024 ;Mme [C] [M] : 03 octobre 2023 ; Vu la clôture prononcée au 02 décembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale de M. [U] [E] en constat de la caducité du compromis de vente du 05 décembre 2020.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il est stipulé au compromis de vente convenu entre les parties (pièce [E] n°2) une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 80.000 euros, outre un financement sur fonds propres de 71.500 euros, pour un montant total à financer de 151.500 euros. L’obtention du prêt donne lieu à stipulation d’une condition suspensive, laquelle prévoit, après diverses formalités, qu’ultimement le vendeur peut mettre en demeure l’acquéreur de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt au-delà du 15 février 2021 sous huitaine, et passé ce délai, la condition sera censée défaillie (page 6 de l’acte).

Il résulte des éléments mis aux débats que M. [U] [E] n’a justifié ni de l’obtention ni de la non-obtention du prêt au-delà du 15 février 2021. Aucune mise en demeure par la venderesse n’est valablement produite aux débats, et il peut seulement être considéré à ce titre que le notaire a mis en demeure M. [U] [E] de justifier de l’avancement de ses démarches bancaires par LRAR du 12 mars 2021 (pièce SCI CARRAH/[O] n°2).

Le tribunal doit considérer que, dans ce cas de figure, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée défaillie, de sorte que le compromis est caduc. Il ne peut être considéré notamment que le paiement de la somme de 70.000 euros, à quelque titre que ce soit, valait renonciation de l’acquéreur à cette condition suspensive ou toute autre novation du contrat, à défaut d’éléments suffisants pour établir ici une volonté commune des parties de modifier les obligations auxquelles elles s’étaient engagées.

Le compromis de vente du 05 décembre 2020 est ainsi jugé caduc.

Sur la demande principale de M. [U] [E] en condamnation in solidum au remboursement de la somme de 70.000 euros.

L’article 1303 du code civil dispose que : « En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. »

Il est stipulé au compris de vente convenu entre les parties (pièce [E] n°2) que « de convention expresse arrêté entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n’est et ne sera pas versé de dépôt de garantie. » (page 8).

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que M. [U] [E] a viré, manifestement à Mme [H] [O] mais à destination de la SCI CARRAH, une somme de 70.000 euros en date du 14 avril 2021 (pièce [E] n°2).

Il est rappelé que le compromis de vente stipulait une condition suspensive d’obtention de prêt, et qu’en outre il ne stipulait ni de paiement d’acompte ni de versement de dépôt de garantie.

Il n’est par ailleurs pas prouvé que les parties auraient entendu s’émanciper de leur comp