1ère Chambre, 3 juin 2025 — 21/06786

1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/06786

N° Portalis DBVL-V-B7F-SFBQ

(Réf 1ère instance : 19/01598)

S.N.C. BATIMALO

C/

S.C.I. BONNEROCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 3 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 12 novembre 2024

****

APPELANTE

S.N.C. BATIMALO, immatriculée au RCS de SAINT-MAL0 sous le numéro 507.741.122

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

S.C.I. BONNEROCHE, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 534.693.510, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Kristell CATTANI, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La Snc Batimalto est une filiale du groupe Sacib, promoteur immobilier à [Localité 9].

2. La Sci Bonneroche est une filiale du groupe Demeter, investisseur spécialisé dans l'immobilier de la restauration et de l'hôtellerie.

3. Le 28 juillet 2009, la Snc Batimalto a obtenu un permis de construire pour l'édification d'un immeuble de six logements sur une parcelle située à [Localité 9], à l'angle du [Adresse 7] et de l'[Adresse 6], cadastrée section A n° [Cadastre 5].

4. Ce permis de construire a été contesté devant les juridictions administratives par la Sci Jumax, propriétaire de l'hôtel La Villefromoy, voisin de l'immeuble à construire et dont la vue sur mer allait être obstruée par la nouvelle construction.

5. Le tribunal administratif de Rennes a annulé le permis de construire ainsi que le permis modificatif. Par un arrêt du 20 mars 2015, la cour d'appel de Nantes a réformé le jugement rendu par le tribunal administratif de Rennes et conforté le permis de construire. Le Conseil d'État a été saisi.

6. La Sci Bonneroche a souhaité acquérir l'hôtel La Villefromoy appartenant à la Sci Jumax. Informée de l'existence du contentieux en cours relatif au permis de construire, elle s'est rapprochée de la Société Batimalto afin d'envisager l'acquisition de l'immeuble que la Snc Batimalto avait pour projet de construire.

7. Le 18 septembre 2017, un protocole transactionnel a été signé entre la Snc Batimalto et la Sas Demeter.

8. Au titre de leurs engagements réciproques, la société Demeter s'engageait à faire le nécessaire pour que la Sci Jumax se désiste de son pourvoi devant le Conseil d'Etat et elle s'interdisait d'engager toute nouvelle instance, directement ou indirectement, contre la société Batimalto ayant pour objet les mêmes faits / prétentions que ceux du désistement.

9. De son côté, en contrepartie du désistement de la Sci Jumax, la société Batimalto s'engageait principalement à signer un contrat de réservation portant sur la vente en l'état futur d'achèvement des six appartements de l'immeuble dénommé «Résidence [8]» sis [Adresse 1] à [Localité 9] (35) pour le prix de 2.092.500€ HT. Les parties convenaient que  la société Demeter participerait au processus d'élaboration du nouveau Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) et au choix des entreprises à l'issue de l'appel d'offres. Il était précisé que  la société Demeter aurait la faculté de modifier la distribution intérieure des appartements (sans possibilité d'augmenter le nombre de logements) et de choisir un assistant maîtrise d'ouvrage tout au long de la construction dont les missions seraient déterminées par la société Demeter. Il était enfin prévu que : « les parties s'engagent à coopérer pleinement et à signer tout nouvel acte ou document, entreprendre toute démarche utile ou nécessaire à la bonne réalisation des opérations prévues au Protocole Transactionnel. »

10. La Sas Demeter a procédé à l'acquisition de l'hôtel La Villefromoy et a fait acter le désistement de son instance par la Sci Jumax.

11. Un contrat de réservation daté du 30 mai 2018 a été signé entre la Snc Batimalto et la Sci Bonneroche, aux termes duquel : « par le présent contrat, le réservant en cas de réalisation du programme s'engage à proposer au réservataire par préférence à toute autre, d'acquérir aux conditions ci-après fixées les biens ci-après désignés aux conditions particulières envisagées en leur état