Troisième chambre civile, 5 juin 2025 — 23-14.619

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Arrêt du 5 juin 2025 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 296 F-D Pourvoi n° R 23-14.619 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JUIN 2025 1°/ M. [G] [J], 2°/ Mme [Y] [O], tous deux domiciliés [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° R 23-14.619 contre l'arrêt rendu le 4 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [E] [L], épouse [B], domiciliée [Adresse 3], 2°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la compagnie Sagena, prise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage et assureur décennal de la société Maisons Alizée, défenderesses à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [J] et de Mme [O], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [L], épouse [B], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société SMA, après débats en l'audience publique du 29 avril 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 janvier 2023), par acte du 2 décembre 2014, Mme [B] (la venderesse) a vendu à M. [J] et Mme [O] (les acquéreurs) la maison individuelle qu'elle habitait et avait fait construire, en 1998, par un constructeur assuré en responsabilité décennale auprès de la société Sagena, devenue SMA, une assurance dommages-ouvrage ayant été souscrite auprès du même assureur. 2. Le 19 décembre 2014, les acquéreurs ont signalé à la venderesse des infiltrations d'eau, matérialisées par une flaque d'eau sur le carrelage et des traces d'humidité sur les murs, au niveau du sous-sol, constitué d'une cave et d'un garage, avant d'obtenir, en référé, la désignation d'un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 décembre 2016. 3. Les acquéreurs ont assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés. La venderesse a appelé la SMA en intervention forcée. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la venderesse, alors « que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à la garantie des vices cachés nonobstant cette clause ; qu'en retenant, pour dire qu'il ne pouvait être reproché à Mme [B] d'avoir dissimulé la connaissance d'un vice déterminant du consentement donné par les acquéreurs à la vente de l'immeuble, que Mme [B] avait signalé à l'assureur dommages-ouvrage un sinistre survenu huit ans avant la vente, lié à des remontées d'humidité et à des infiltrations au niveau du dallage, qui avait été qualifié par l'assureur de désordre de nature esthétique et n'avait pas donné lieu à garantie, quand il résultait de ses propres constatations que seules les taches d'humidité, mais non les infiltrations au niveau du dallage du sous-sol, étaient qualifiées de désordre d'ordre esthétique tant par le cabinet Saretec que par l'assureur, ce dernier ayant refusé de garantir ces infiltrations au seul motif que ces désordres affectaient des ouvrages réalisés par la venderesse, comme tels non couverts par le contrat du constructeur, ce dont il découlait nécessairement que Mme [B] avait eu connaissance, avant la vente, de désordres susceptibles de constituer un vice caché, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil, ensemble l'article 1643 du même code. » Réponse de la Cour Vu l'article 1643 du code civil : 5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 6. Le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, publié). 7. Pour juger applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente et rejeter les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de cette garantie, l'arrêt retient qu'il n