Première chambre civile, 1 juillet 2020 — 19-10.285

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 1er juillet 2020

Cassation partielle

Mme BATUT, président

Arrêt n° 396 F-D

Pourvoi n° X 19-10.285

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUILLET 2020

1°/ M. E... S..., domicilié [...] ,

2°/ la société [...] , société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

ont formé le pourvoi n° X 19-10.285 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société Le Havre entreprise, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. S... et de la société [...] , de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Le Havre entreprise, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 18 octobre 2018), par acte du 18 novembre 2013, la société [...] a confié à la société Le Havre entreprise (l'agent immobilier) un mandat de vendre un entrepôt au prix de 600 000 euros. Le 4 février 2014, M. S... a donné à l'agent immobilier un mandat de recherche d'un bien d'une superficie de 1 100 m² à 1 300 m², stipulant qu'en cas de réalisation, la rémunération du mandataire, exigible seulement au jour de la signature effective de l'acte de vente après levée de toutes les conditions suspensives, serait à la charge de l'acquéreur. Le même jour, il a signé une reconnaissance d'honoraires au profit de l'agent immobilier à hauteur de 40 080 euros toute taxe comprise, « à titre de frais, honoraires et débours, conformément aux termes du compromis signé avec la SAS [...] ». Le 5 février suivant, il a conclu avec la société [...] une promesse de vente portant sur l'entrepôt appartenant à cette dernière, sous diverses conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 15 juillet 2014. Le 18 avril 2014, M. S... a déposé une demande de permis de construire. Puis, par lettre du 11 juillet 2014, il a informé l'agent immobilier que la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives ne pourrait être réalisée pour le 15 juillet 2014 et qu'en conséquence, la promesse de vente était caduque. Le 31 octobre 2014, la société Elégance, ayant pour gérant M. S..., a fait l'acquisition de la totalité des actions de la société [...] .

2. Le 25 février 2015, l'agent immobilier a assigné M. S... et la société [...] en paiement de la somme de 40 080 euros.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième et troisième branches

Énoncé du moyen

3. M. S... et la société [...] font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer à l'agent immobilier la somme de 40 080 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ qu'aucune commission ni somme d'argent à quelque titre que ce soit ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; que, lorsque l'engagement des parties dans une promesse de vente contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition suspensive n'est pas réalisée ; que la cour d'appel a constaté que M. S... a signé avec la société [...] une promesse de vente sous la condition suspensive d'obtention d'autorisations administratives qui n'ont pas été obtenues dans le délai requis du 15 juillet 2014 ; que la cour d'appel a constaté que la vente n'a pas été effectivement conclue ; qu'en décidant cependant que l'agent immobilier était fondé à demander paiement de ses honoraires à titre d'indemnité compensatrice de nature contractuelle, quand il résultait de ses constations que la vente n'avait pas été conclue, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

2°/ que, dans leurs conclusions d'appel, M. S... et la société [...] faisaient valoir que la vente n'avait pas eu lieu, non en raison d'une quelconque résiliation amiable, mais par suite de la caducité du compromis de vente, résultant de l'avis négatif émis par la commission de sécurité lors de sa visite en juillet 2014, confirmé par écrit en septembre 2014 ; qu'en retenant que la non-réitération de la ve