Première chambre civile, 12 septembre 2019 — 18-17.598

CIV. 1

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 12 septembre 2019

Cassation

Mme BATUT, président

Arrêt n° 709 F-D

Pourvoi n° A 18-17.598

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par Mme X... F..., domiciliée [...] ,

contre l'arrêt rendu le 27 mars 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes-Provence, dont le siège est [...] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 18 juin 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme F..., de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes-Provence, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique reçu le 21 août 1998 par M. L..., notaire associé de la société civile professionnelle Y...-L...-O... (la SCP), la société civile immobilière CCFL (l'emprunteur) a acquis de la société civile immobilière Vérane (la SCI) quatre lots dans un immeuble en l'état futur d'achèvement, cette acquisition ayant été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit le 15 avril 1998 auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes-Provence (la banque) ; que ce prêt, authentifié par acte notarié du 21 août 1998, a été garanti par l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers et d'une hypothèque conventionnelle de premier rang sur les droits et biens immobiliers financés ; qu'en raison d'un défaut de remboursement du prêt, la banque a prononcé la déchéance du terme le 26 novembre 2001 ; qu'un jugement du 7 décembre 2004 a prononcé la résolution de la vente, fixé la créance de restitution du prix de l'emprunteur à l'encontre de la SCI, représentée par son liquidateur judiciaire, et dit la SCP tenue, in solidum avec la SCI, de régler ce montant ; qu'une ordonnance du juge-commissaire du 18 juin 2007 a fixé les conditions de la vente, imposant au notaire, à défaut de mainlevée amiable des sûretés, de procéder aux formalités de purge ; que, selon acte authentique reçu le 23 octobre 2009 par Mme F... (le notaire), les lots ont été vendus par la SCI à la commune du Cannet (la commune) ; que cette vente n'a pas été portée à la connaissance du créancier qui a, le 1er juillet 2010, renouvelé ses inscriptions ; qu'après une nouvelle vente des lots immobiliers intervenue le 7 août 2013, la banque a, le 1er août 2014, donné mainlevée de ses inscriptions à l'encontre de l'emprunteur, reconnaissant que son action contre lui était prescrite ; que, par acte du 23 octobre 2014, elle a assigné le notaire en responsabilité pour avoir reçu l'acte de vente du 23 octobre 2009 et s'être départi du prix sans avoir accompli les formalités de purge des inscriptions, au mépris du dispositif de l'ordonnance du juge-commissaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la banque la somme de 242 786,75 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que l'anéantissement rétroactif d'une vente d'immeuble entraîne la disparition des sûretés réelles prises sur cet immeuble du chef de l'acquéreur, réputé n'avoir jamais été titulaire de droits sur celui-ci ; qu'en retenant, pour juger que le notaire avait commis une faute, que la banque disposait d'une hypothèque conventionnelle et d'un privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble cédé en 2009, de sorte qu'elle aurait dû bénéficier de la purge des inscriptions visée par l'ordonnance du juge-commissaire, quand il était constant que ces sûretés étaient nées du chef d'un acquéreur, l'emprunteur, dont le droit avait été anéanti à la suite de la résolution de la vente qui lui avait été consentie, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, ensemble 2414 du code civil ;

2°/ que la purge des inscriptions ne peut bénéficier qu'aux créanciers titulaires de droit réels valables ; qu'en retenant, pour juger que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas à la purge au profit de la banque, que l'état hypothécaire de l'immeuble en date du 4 septembre 2009 mentionnait les inscriptions d'un privilège et d'une hypothèque au profit de cette banque, quand il était constant que ces sûretés étaient nées du chef d'un acquéreur, l'emprunteur, dont le droit avait été anéanti à la suite de la résolution de la vente qui lui avait été consentie, de sorte que les droits de la banque avaient été anéantis, en dépit du maintien des inscriptions, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, ensemble 2425 et 2443 du code civil ;

3°/ que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'en retenant, pour juger que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas à la purge au profit de la banque, que l'ordonnance du juge-commissaire, en date du 18 juin 2007, imposait au notaire instrumentant la vente de procéder à la purge des inscriptions, quand ladite ordonnance ne visait pas la banque, et ne statuait pas sur l'efficacité des inscriptions, la cour d'appel a méconnu la portée de l'autorité de la chose jugée attachée à ladite ordonnance et ainsi violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil ;

Mais attendu que, l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation ; que l'arrêt constate, d'abord, qu'à la suite de la résolution de la vente consentie par la SCI à l'emprunteur, le prêt souscrit pour les besoins de cette vente n'a pas été remboursé ; qu'il relève, ensuite, que le notaire chargé de la vente de l'immeuble par la SCI à la commune avait établi, le 21 mai 2008, un procès-verbal de difficultés constatant que l'état hypothécaire relatif à l'immeuble vendu révélait l'existence des inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle de premier rang au profit du créancier ; que la cour d'appel a pu en déduire que le notaire avait commis une faute en omettant d'accomplir les formalités de purge des inscriptions dont bénéficiait la banque ; que le moyen, inopérant en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour condamner le notaire à payer au créancier la somme de 242 786,75 euros à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel retient que la faute du notaire, ayant consisté à vendre l'immeuble sans procéder à la purge des inscriptions, a privé la banque du montant qu'elle devait percevoir à l'occasion du paiement du prix de vente, supérieur au montant de la créance garantie ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la négligence de la banque à faire valoir ses droits dès la résolution du contrat de prêt en 2004 n'était pas de nature à exonérer, totalement ou partiellement, le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes-Provence aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme F....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et d'AVOIR condamné Mme X... F... à payer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes Provence la somme de 242 786,75 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE Me X... F... a reçu l'acte de la vente du 23 octobre 2009 intervenue entre la société civile immobilière Vérane, venderesse représentée par son liquidateur judiciaire, et la commune du Cannet, acquéreur puis s'est départie du prix payé au titre de cette acquisition sans avoir accompli les formalités impératives de purge des inscriptions qui bénéficiaient au Crédit agricole au titre de son inscription de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle de premier rang, au mépris du dispositif de l'ordonnance du juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SCI Vérane ; que cette ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société civile immobilière Vérane en date du 18 juin 2007 ayant fixé les conditions de la vente était annexée à l'acte authentique ; que le juge-commissaire a retenu l'offre d'achat présentée par M. K... J... le 8 juin 2007 et autorisé la vente de la villa Vérane au profit de ce dernier au prix que celui-ci offrait de 1 700 000 € ; que le juge-commissaire a dit en son ordonnance « que le liquidateur pourra se faire assister pour la vente d'un notaire de son choix ; qu'à défaut d'obtention de la mainlevée amiable des inscriptions ou de l'obtention de l'accord des créanciers inscrits pour renoncer à leur droit de surenchère, le notaire en charge de la rédaction des actes procédera aux formalités de purge aux frais du vendeur ; Disons que le prix de vendeur restera consigné entre les mains du liquidateur judiciaire durant la procédure de purge, les oppositions étant reçues par ce dernier (...) » ; que l'ordonnance du juge commissaire est revêtue de l'autorité de chose jugée ; que le notaire chargé de la vente était tenu d'en respecter les termes, sans porter quelque appréciation sur le bien-fondé de cette décision qui s'imposait à lui ; que l'ordonnance rendue ne lui permettait pas de considérer que le Crédit Lyonnais n'étant pas nommément désigné, cette banque qui disposait d'une hypothèque conventionnelle de premier rang ne serait pas concernée par ces dispositions qui visent la levée de toutes les inscriptions sans distinction aucune, ni d'estimer de son propre chef que cette banque aurait perdu tous ses droits suite à la résolution de la vente ; que le notaire ne saurait prétendre échapper à sa responsabilité professionnelle en invoquant la responsabilité du liquidateur, les formalités de purge des inscriptions lui incombant expressément en exécution de l'ordonnance rendue autorisant la vente ; que Me F... n'ignorait pas l'existence de cette difficulté puisqu'elle a donné lieu à son procès-verbal de difficultés le 21 mai 2008 constatant que l'état hypothécaire concernant l'immeuble vendu révélait à la date du 4 septembre 2009 l'existence des inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle au profit du Crédit agricole ; que ce procès-verbal de difficultés était mentionné dans l'acte de vente qu'il a dressé le 23 octobre 2009 ; que de surcroît la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire ; le notaire ne pouvait davantage, toujours au mépris des termes de l'ordonnance rendue lui conférant sa mission, insérer dans l'acte la mention aux termes de laquelle « l'acquéreur déclare faire son affaire personnelle des inscriptions révélées par l'état et qu'il lui appartiendra d'engager aux frais du vendeur les procédures nécessaires pour que l'immeuble soit libéré de ces inscriptions ou publications » ; que Me F... a donc manqué aux devoirs de sa charge ; qu'il est à relever qu'en levant les états hypothécaires du bien lors de la revente le 7 août 2013, Me Q..., notaire, a pris aussitôt contact avec la banque pour obtenir la mainlevée de l'inscription d'hypothèque du Crédit agricole ;

1° ALORS QUE l'anéantissement rétroactif d'une vente d'immeuble entraine la disparition des sûretés réelles prises sur cet immeuble du chef de l'acquéreur, réputé n'avoir jamais été titulaire de droits sur celui-ci ; qu'en retenant, pour juger que Mme F... avait commis une faute, que le Crédit agricole disposait d'une hypothèque conventionnelle et d'un privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble cédé en 2009, de sorte qu'il aurait dû bénéficier de la purge des inscriptions visée par l'ordonnance du juge commissaire, quand il était constant que ces sûretés étaient nées du chef d'un acquéreur, la SCI CCFL, dont le droit avait été anéanti à la suite de la résolution de la vente qui lui avait été consentie, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, ensemble 2414 du code civil ;

2° ALORS QUE la purge des inscriptions ne peut bénéficier qu'aux créanciers titulaires de droit réels valables ; qu'en retenant, pour juger que Mme F... avait commis une faute en ne procédant pas à la purge au profit du Crédit agricole, que l'état hypothécaire de l'immeuble en date du 4 septembre 2009 mentionnait les inscriptions d'un privilège et d'une hypothèque au profit de cette banque, quand il était constant que ces sûretés étaient nées du chef d'un acquéreur, la SCI CCFL, dont le droit avait été anéanti à la suite de la résolution de la vente qui lui avait été consentie, de sorte que les droits du Crédit agricole avaient été anéanti, en dépit du maintien des inscriptions, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, ensemble 2425 et 2443 du code civil ;

3° ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'en retenant, pour juger que Mme F... avait commis une faute en ne procédant pas à la purge au profit du Crédit agricole, que l'ordonnance du juge commissaire en date du 18 juin 2007 imposait au notaire instrumentant la vente de procéder à la purge des inscriptions, quand ladite ordonnance ne visait pas le Crédit agricole, et ne statuait pas sur l'efficacité des inscriptions, la cour d'appel a méconnu la portée de l'autorité de la chose jugée attachée à ladite ordonnance et ainsi violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... F... à payer à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes Provence la somme de 242 786,75 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE sur le préjudice et le lien de causalité, que la faute du notaire a privé le Crédit agricole du montant qu'il devait percevoir à l'occasion du paiement du prix de vente s'élevant à 1 700 000 f ; qu'en effet la vente étant dépourvue de conditions suspensives, elle n'était affectée d'aucun aléa ; que le produit de la vente permettait largement le remboursement au Crédit agricole du solde du prêt consenti à la SC1 CCFL que ses inscriptions avaient pour objet de garantir, le solde de ce prêt s'élevant à un montant non discuté de 242 786,75 € ; que le Crédit agricole n'aurait pas subi le concours des créanciers de la procédure collective étant créancier hypothécaire et qu'il aurait été réglé en priorité ; qu'il soutient donc exactement qu'il a été privé de l'intégralité du montant de sa créance lors de la vente réalisée à son insu, et non de la seule perte d'une chance de pouvoir percevoir ce montant ; qu'en conséquence Me F... doit être condamnée à payer au Crédit la somme de 242 786,75 € que ce dernier aurait nécessairement perçue lors de la vente de l'immeuble grevé le 23 octobre 2009 si le notaire avait procédé à la purge des hypothèques, comme il était requis de le faire ; qu'une créance indemnitaire ne porte intérêts qu'à compter de la décision qui la constate, soit à compter du présent arrêt ; qu'il s'ensuit la réformation du jugement déféré ;

1° ALORS QUE la faute de la victime est une cause d'exonération totale de responsabilité lorsqu'elle est la cause exclusive du dommage ; qu'en jugeant que la faute imputée au notaire lors de la vente du 23 octobre 2009 était la cause du préjudice subi par le Crédit agricole, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la propre négligence de la banque à faire valoir ses droits contre son débiteur dès la résolution des contrats de vente de prêt en 2004, le débiteur ayant alors reçu la restitution du prix de vente, n'était pas la cause exclusive de son dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime est une cause d'exonération partielle lorsqu'elle ne présente pas les caractère de la force majeure et n'est pas la cause exclusive du dommage ; qu'en condamnant Mme F... à réparer l'intégralité du préjudice subi par le Crédit agricole, égal au montant de sa créance, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la négligence de la banque à faire valoir ses droits dès la résolution du contrat de prêt en 2004 n'était pas de nature à exonérer partiellement le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

3° ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de liquidation judiciaire, les créanciers hypothécaires ou ayant inscrit un privilège de prêteur de deniers sont primés par divers créanciers titulaires de privilèges généraux ; qu'en retenant, pour indemniser le Crédit agricole à hauteur de l'intégralité de sa créance, que ce créancier « n'aurait pas subi le concours des créanciers de la procédure collective étant créancier hypothécaire », de sorte qu'il aurait été « payé en priorité » (arrêt, p. 8, al. 1er), quand les créanciers hypothécaires, même de premier rang, sont primés dans le cadre d'une liquidation judiciaire par le super-privilège des salaires, le privilège attaché aux frais de justice, et le privilège de la conciliation, la cour d'appel a violé l'article L. 641-13 du code de commerce.