Première chambre civile, 12 juillet 1989 — 87-15.356

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Robert B..., demeurant à Saint-Sulpice-sur-Lèze, Noé (Haute-Garonne),

en cassation d'un arrêt rendu, le 6 avril 1987, par la cour d'appel de Toulouse (1re Chambre), au profit :

1°) de M. Y..., demeurant ... (Haute-Garonne),

2°) de Mme X... Jeanne, épouse Y..., demeurant ... (Haute-Garonne),

3°) de la SOCIETE COOPERATIVE DES TROIS VALLEES, dont le siège social est lieu-dit "Les Rives", Saint-Sulpice-sur-Lèze, Noé (Haute-Garonne),

défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1989, où étaient présents :

M. Ponsard, président, M. Camille Bernard, rapporteur, MM. Z..., A..., C..., Grégoire, Lesec, Zennaro, Bernard de Saint-Affrique, Thierry, Averseng, Mabilat, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Camille Bernard, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. B..., de Me Boullez, avocat des époux Y..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la Société coopérative des trois vallées, les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, suivant acte reçu le 29 juin 1979 par M. B..., notaire, la société Coopérative des trois vallées a vendu aux époux Y... un immeuble à usage industriel et commercial pour le prix de 250 000 francs, et a déclaré dans cet acte que l'immeuble était achevé depuis moins de cinq ans, ainsi qu'il résultait du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux délivré par la mairie de Saint-Sulpice-sur-Lèze, le 13 octobre 1975, ce qui avait pour effet de soumettre la cession au régime fiscal de la taxe sur la valeur ajoutée et à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % ; qu'à la suite de cet achat, les époux Y... ont fait l'objet d'un redressement de la part de l'administration des Impôts, au motif qu'au plan fiscal, l'immeuble était achevé depuis plus de cinq ans, de sorte que des droits d'enregistrement et des pénalités étaient dus ; que les époux Y... ont assigné la société coopérative en remboursement du montant du redressement et de la taxe à la valeur ajoutée ; que cette société a appelé en garantie M. B..., en lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil ; que l'arrêt attaqué (Toulouse, 6 avril 1987) a condamné la société Coopérative des trois vallées à payer aux époux Y... la somme de 81 533,12 francs, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juin 1981, et dit que M. B..., notaire, devra garantir cette société des deux tiers des condamnations ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

Attendu que M. B... fait grief à la cour d'appel de l'avoir ainsi condamné, alors, selon le moyen, d'une part, que le notaire ne peut être tenu de garantir le vendeur d'un immeuble qui a sciemment omis de révéler un élément de fait déterminant pour le régime juridique de la vente ; qu'ayant constaté que la société venderesse avait omis de signaler au rédacteur de l'acte authentique la location de l'immeuble depuis 1972, la juridiction du second degré n'a pas tiré les conséquences légales de cette constatation ; alors, d'autre part, que l'officier public n'a pas à vérifier si les déclarations sont erronées ou incomplètes, en fait, des parties ; que le redressement fiscal résultant de la location de l'immeuble à un tiers depuis 1972, la cour d'appel n'a derechef pas tiré les conséquences légales de ses constatations en retenant la responsabilité du notaire ; alors, enfin, qu'elle aurait retenu cette responsabilité par des motifs étrangers à la cause du redressement fiscal, pris de ce que M. B... pouvait savoir que les travaux étaient terminés en 1972 ;

Mais attendu que, se référant à l'article 257, 7°, du Code général des impôts, duquel il résulte que les ventes ne relèvent du régime de la taxe à la valeur ajoutée que si les immeubles ou parties d'immeubles ont été achevés depuis moins de cinq ans, et à l'article 258 de l'annexe II du même code, aux termes duquel, "pour l'application de l'article 257, 7°, du Code général des impôts, un immeuble ou une fraction d'immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou en cas d'occupation, même partielle, des locaux, quel que soit le titre juridique de cette occupation, et qui prévoit en outre que "la date de cet achèvement et la nature de l'événement qui l'a caractérisé sont obligatoirement mentionnés dans les actes constatant les mutations", la cour d'appel a, pour accueillir la demande en garantie, retenu un manquement de M. B... à son devoir de conseil, ayant consisté à s'abstenir de préciser ce qu'il fallait entendre par achèvement des travaux au sens fiscal ; qu'elle a pu estimer que l'o