Première chambre civile, 20 mars 2013 — 12-19.606

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2012), que la société Jalinvest, marchand de biens, après avoir acquis les 8 février 2000 et 18 février 2002 trois terrains à bâtir en prenant l'engagement dans chacun des actes d'y édifier une construction dans le délai de quatre ans, les a revendus par acte du 23 février 2003 reçu par M. X..., notaire associé de la SCP Z..., X..., B..., C..., avec la participation de M. Y..., notaire associé de la SCP Y..., D..., E..., F..., G..., H..., à la SCI Naxos qui elle-même a pris l'engagement de construire dans un nouveau délai de quatre ans à compter de son acquisition ; qu'ayant été l'objet d'un redressement fiscal, la société Jalinvest a recherché la responsabilité des notaires ;

Attendu que la société Jalinvest fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire, qui est tenu d'appliquer aux actes qu'il rédige des règles juridiques exactes, ne peut ignorer que c'est le vendeur de terrains nus à bâtir, et non l'acheteur, qui doit s'acquitter du paiement de la TVA lorsque le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation passible de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'il résulte tant du jugement que de l'arrêt que l'acte de vente du 25 février 2003, rédigé par M. Y...et M. Z..., a imputé le paiement de la TVA à la SCI Naxos, acquéreur des terrains nus vendus par la société Jalinvest, cependant qu'il revenait légalement à cette dernière, qui les avait acquis antérieurement à la faveur d'une opération assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, de s'en acquitter ; qu'en écartant la faute des notaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que le notaire est tenu d'appliquer aux actes authentiques de vente qu'il rédige le régime fiscal correspondant à la situation juridique des parties à la date de leur établissement ; qu'en considérant, pour écarter la faute des notaires, qu'afin de permettre à l'acquéreur d'être redevable de la TVA, l'acte de vente du 25 février 2003 avait pu valablement faire constater, par anticipation, la déchéance du régime de faveur de la première mutation qui interviendrait le 8 février 2004 en l'absence de construction réalisée par la société Jalinvest dans les quatre ans de la première vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le notaire est professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, pour écarter la faute des notaires, que le régime fiscal de la TVA consacré dans l'acte de vente est résulté du choix des parties sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires, rédacteurs de cet acte, avaient informé leurs clients des charges fiscales réelles pesant sur elles et des incidences fiscales de l'option retenue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ qu'en affirmant péremptoirement que les parties ont fait le choix, « en toute connaissance de cause » de placer la mutation sous le régime de la TVA au bénéfice de l'acquéreur ou « qu'il est manifeste que cette prise de position n'a pu être retenue qu'avec l'accord des parties » sans expliquer les éléments sur lesquels elle a induit une telle connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que le notaire, professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences personnelles de celui-ci ; qu'en relevant, pour la débouter de son action en responsabilité contre les notaires rédacteurs de l'acte de vente, que la société Jalinvest est une entreprise de marchands de biens, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

6°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil et de mise en garde vis-à-vis de ses clients du fait qu'ils sont assistés par un tiers ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de la part des notaires rédacteurs, que la société Jalinvest était assistée de son expert-comptable, lequel a attesté d'un crédit de TVA susceptible de se compenser avec les droits à payer, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil ;

7°/ qu'en relevant que la SCI Naxos, acheteur, avait subordonné l'acquisition des terrains de la société Jalinvest à la condition de pouvoir bénéficier du régime de récupération de la TVA par le paiement direct au Trésor public, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente du 30 juin 2002 en violation de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu que par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats notamment de la promesse d'achat du 30 juin 2002 et des correspondances échangées entre les notaires, ainsi que de l