Première chambre civile, 17 juin 2015 — 13-19.762

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, dans le courant de l'année 2006, Mme X... a demandé à la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine (la société Natinvest), avec laquelle elle était en rapport depuis 2003, de lui proposer un investissement immobilier de défiscalisation en vue de préparer sa retraite ; qu'au terme d'une étude patrimoniale du 22 novembre 2006, cette société lui a conseillé d'investir dans le programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que par acte authentique du 29 décembre 2006, elle a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, puis contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 209 414 euros à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers la société Natinvest et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Natinvest, l'arrêt retient que Mme X..., à laquelle il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informée des éléments essentiels de cette opération, mentionnée, sous forme de recommandation dans le "tableau de bord des investissements touristiques en 2006" publié par le groupement d'intérêt public ODIT, et qu'elle a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'elle recherchait pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;

Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que Mme X..., qui le contestait, avait été informée que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt, constatant qu'elle avait rédigé les actes d'achat et de revente, par lots, de l'ensemble immobilier à réhabiliter, l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et les statuts d'une ASL à constituer dès la vente du premier lot, énonce que Mme X..., qui ne remet pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, l'investisseur avait déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;

Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer Mme X..., voire de lui déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques :

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont Mme X... demande réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la so