other, 16 novembre 2023 — 23-70.011

Demande d'avis n°Z 23-70.011 Juridiction : le tribunal judiciaire de Bobigny Avis du 16 novembre 2023 n° 15015 P+B R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ COUR DE CASSATION _________________________ Troisième chambre civile Vu les articles L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile ; La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le présent avis sur le rapport de Mmes Djikpa et Brun, conseillers référendaires, et les observations écrites et orales de Mme Vassallo, premier avocat général ; Vu les observations écrites et orales de la SARL Cabinet Munier-Apaire ; Énoncé de la demande d'avis 1. La Cour de cassation a reçu, le 1er septembre 2023, une demande d'avis formée le 19 juillet 2023 par le juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis, en application des articles L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile, dans une instance opposant l'établissement public foncier Ile-de-France (l'expropriant) à M. et Mme [M]. 2. La demande est ainsi formulée : « L'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que : Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge, et le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités. Au regard des dispositions précitées et dans le cadre d'une saisine du juge de l'expropriation en fixation des indemnités de dépossession en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique d'un propriétaire occupant lui-même son bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et ayant accepté une offre de relogement émanant de l'entité expropriante : 1- Lors de l'évaluation des indemnités de dépossession du propriétaire-occupant exproprié ayant accepté une offre de relogement émanant de l'expropriant : 1.1 - La prise en compte du relogement peut-elle s'analyser en une moins-value affectant la valeur vénale libre des biens expropriés, déterminée selon la valeur du marché de référence ? 1.2 - La prise en compte du relogement peut-elle être un pourcentage fixe de la valeur vénale libre des biens expropriés, faisant du quantum de la prise en compte du relogement une fonction croissante de la valeur de marché des biens expropriés ? 1.3 - La situation juridique d'un propriétaire-occupant ayant accepté une offre de relogement émanant de l'expropriant peut-elle être assimilée à celle d'un propriétaire-bailleur dont le bien est occupé par un tiers titré, pour l'évaluation des indemnités d'expropriation ? 1.4 - La transposition opérée par l'entité expropriante : - de l'abattement communément appliqué à la valeur libre des biens expropriés d'un propriétaire-bailleur, pour tenir compte de la moins-value générée sur le marché immobilier par une occupation titrée (contrainte de la relation bailleur-preneur, indisponibilité du bien), - à la situation d'un propriétaire-occupant ayant accepté une offre de logement émanant de l'expropriant, pour tenir compte de ce relogement : 1.4.1 - ne conduit-elle pas à inverser la logique indemnitaire, en faisant de la situation de l'expropriant ayant l'obligation de reloger le locataire du propriétaire-bailleur et le propriétaire-occupant ayant accepté une offre de relogement, la cause de l'application au second de l'abattement « dit pour occupation », usuellement appliqué au premier ? 1.4.2 - la fixation des indemnités de dépossession ne doit-elle pas être guidée par le préjudice subi par le propriétaire ? et par sa réparation intégrale ? 1.5 - L'indemnité principale d'un propriétaire-occupant relogé par l'expropriant, correspondant à la valeur vénale des biens expropriés doit-elle être évaluée en valeur libre, comme sur le marché immobilier et comme en matière de préemption, ou en valeur occupée par un tiers titré, comme en matière de propriétaire-bailleur ? 2 - La prise en compte par le juge de l'expropriation, évoquée à l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, du relogement du propriétaire-occupant par l'expropriant après acceptation par l'exproprié de l'une des offres émanant de l'expropriant : 2.1 - donne-t-elle naissance à une créance de l'expropriant contre l'exproprié, créance correspondant à l'avantage qu'un relogement par l'expropriant procure à l'exproprié, selon une similitude avec le marché immobilier sur lequel le propriétaire-vendeur obtient une valeur vénale libre des biens qu'il occupait et doit prendre à sa charge son relogement ? 2.2 - constitue-t-elle une créance distincte de celle dont dispose l'exproprié contre l'expropriant du fait du transfert de sa prop